Parere n. 1102/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Sanzione edilizia per un foro di aerazione: annullamento in sede di ricorso straordinario

Il Consiglio di Stato, Sezione Prima, ha esaminato il ricorso straordinario proposto da un privato contro la determinazione dirigenziale del Comune di Roma n. 1878 del 18 novembre 2014, notificata il 7 gennaio 2015, con cui era stato ingiunto il pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria di 1.500 euro.

Premesse e richiesta

La sanzione riguardava la realizzazione di un foro rettangolare di 20 x 40 cm, dotato di griglia di aerazione, sulla parete dell’autorimessa di proprietà del ricorrente affacciata sull’area condominiale. L’intervento era stato realizzato nel 2011 o, secondo altra indicazione contenuta nel ricorso, nel marzo 2012.

Dopo l’ordinanza comunale di sospensione dei lavori del 6 agosto 2012, il proprietario aveva provveduto spontaneamente e senza indugio a chiudere il foro, ripristinando lo stato dei luoghi.

Il ricorrente aveva contestato la sanzione sostenendo che l’intervento fosse stato realizzato in buona fede, anche sulla base di informazioni ricevute dagli addetti all’unità organizzativa tecnica comunale circa la non necessità di un titolo autorizzativo. Aveva inoltre dedotto l’assenza di una precedente ordinanza di demolizione e la tardività della sanzione rispetto al termine previsto dall’articolo 14 della legge regionale n. 15/2008.

Svolgimento del procedimento consultivo

La Sezione, con un precedente parere del 29 luglio 2015, si era espressa per l’accoglimento dell’istanza cautelare e aveva richiesto al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti di trasmettere la relazione ministeriale, comprensiva delle controdeduzioni del Comune di Roma.

A seguito della persistente mancata trasmissione della relazione, la Sezione aveva sollecitato l’adempimento con successive note e con decreto presidenziale. Nel 2018 aveva quindi adottato un ulteriore parere interlocutorio. La relazione istruttoria ministeriale è stata infine trasmessa il 31 luglio 2025 e si è conclusa per la fondatezza del ricorso.

Natura dell’intervento

La Sezione ha ritenuto che il foro di aerazione fosse, almeno all’epoca della sua esecuzione, pacificamente riconducibile alla manutenzione ordinaria. Per tale ragione, l’intervento non risultava soggetto a segnalazione di inizio attività o ad altri titoli abilitativi.

Ne consegue che la determinazione sanzionatoria era stata adottata con riferimento a un’opera che non richiedeva il previo rilascio di un titolo edilizio secondo la disciplina applicabile al momento dell’esecuzione.

Violazione del termine previsto dalla legge regionale

Il Consiglio di Stato ha ritenuto comunque decisiva la violazione dell’articolo 14, comma 3, della legge regionale n. 15/2008, in materia di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia.

La disposizione stabilisce che, entro quarantacinque giorni dall’ordine di sospensione, il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente deve adottare e notificare i provvedimenti sanzionatori definitivi, compresi quelli relativi all’applicazione delle sanzioni pecuniarie.

Nel caso esaminato, la sanzione era stata irrogata ben oltre il termine di quarantacinque giorni decorrente dall’ordine di sospensione. Tale violazione ha reso illegittima la determinazione impugnata.

Mancanza dell’ordine di demolizione

La Sezione ha inoltre rilevato che non era mai stato adottato un ordine di demolizione dell’opera. Di conseguenza, non era possibile giustificare l’applicazione dell’articolo 19 della legge regionale n. 15/2008, che presupponeva il diverso regime collegato all’ordine demolitorio.

La mancanza dell’ordine di demolizione impediva quindi di ricondurre la sanzione al regime sanzionatorio invocato dall’amministrazione.

Conclusioni

Il Consiglio di Stato ha espresso parere favorevole all’accoglimento del ricorso straordinario. La determinazione dirigenziale del Comune di Roma n. 1878 del 2014 deve essere annullata, sia perché riferita a un intervento di manutenzione ordinaria non soggetto a titolo abilitativo, sia perché adottata oltre il termine previsto dall’articolo 14, comma 3, della legge regionale n. 15/2008 e in assenza del presupposto costituito dall’ordine di demolizione.