Cassazione Civile, Ordinanza n. 24947/2023 del 21/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso diverso da abitazione relativo a più immobili adibiti a sala da ballo, uno dei quali era stato concesso in comodato. Dopo la donazione degli immobili dalla precedente proprietaria alla figlia, la nuova proprietaria intimava sfratto per morosità, deducendo il mancato pagamento dei canoni dal marzo 2015 e chiedendo il rilascio. Il conduttore si opponeva sostenendo di avere già pagato alla precedente proprietaria somme anche eccedenti il canone pattuito, che la nuova proprietaria non potesse pretendere canoni anteriori alla comunicazione del trasferimento, che la sospensione dei pagamenti fosse giustificata dall'incertezza sul soggetto legittimato a riceverli e dall'eccezione di inadempimento, e proponeva domande riconvenzionali per restituzione delle somme indebitamente percepite, risarcimento del danno, indennità per miglioramenti e indennità di avviamento. I motivi di ricorso per cassazione denunciavano: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente/erronea valutazione del litisconsorzio necessario e omesso esame di fatti e documenti; 2) omesso esame e violazione di norme sulla locazione e sulla ripetizione di somme, contestando la risoluzione per grave inadempimento e la condanna ai canoni; 3) omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria; 4) erronea esclusione dell'indennità per miglioramenti ex art. 1592 c.c.; 5) violazione dell'art. 658 c.p.c. per l'uso del procedimento di sfratto anche con riferimento al bene detenuto in comodato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o comunque infondate tutte le censure: il primo e il secondo motivo perché non rispettavano gli oneri di specificità e autosufficienza e, comunque, perché la precedente proprietaria non era litisconsorte necessaria; il terzo motivo perché non era dimostrata l'omessa pronuncia; il quarto perché la statuizione sull'indennità per miglioramenti era sorretta da più rationes decidendi autonome, non tutte validamente censurate; il quinto perché, pur non essendo il comodato azionabile con il procedimento di sfratto nella disciplina applicabile ratione temporis, la conversione al rito ordinario rendeva comunque doveroso l'esame della domanda anche per la parte relativa al bene comodato. La Corte ha condannato il ricorrente alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  la violazione motivazionale è configurabile solo in presenza di motivazione apparente, inesistente o irriducibilmente contraddittoria, non per semplice insufficienza argomentativa

• art. 360 c.p.c.

  i motivi di ricorso che denunciano vizi motivazionali o violazioni di legge devono rispettare i requisiti di specificità e non possono risolversi in una richiesta di rivalutazione del fatto

• art. 366 c.p.c.

  il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui fonda la censura, riproducendone il contenuto e precisandone la collocazione processuale

• art. 102 c.p.c.

  esclude il litisconsorzio necessario della precedente proprietaria nelle controversie relative ai canoni o alle restituzioni maturati nei confronti del soggetto che ne ha fruito

• art. 354 c.p.c.

  la rimessione al primo giudice per integrazione del contraddittorio presuppone un effettivo litisconsorzio necessario

• art. 1599 c.c.

  nel trasferimento dell'immobile locato opera la successione legale nel contratto senza effetto retroattivo e senza trasferimento automatico dei crediti/debiti già esauriti in capo al precedente locatore

• art. 79 L. 392/1978

  la pretesa di restituzione delle somme indebitamente percepite in forza del rapporto di locazione si aziona nei confronti della parte che le ha percepite e non del successore a titolo particolare per i periodi anteriori al subentro

• art. 2033 c.c.

  la ripetizione dell'indebito, pur richiamando la disciplina generale, assume nel rapporto locatizio un titolo contrattuale che ne circoscrive il soggetto passivo

• art. 1376 c.c.

  il trasferimento della proprietà dell'immobile non muta di per sé la titolarità delle obbligazioni già maturate prima del subentro

• art. 1407 c.c.

  non si applica alla successione legale nel contratto di locazione derivante dal trasferimento dell'immobile locato

• art. 1455 c.c.

  richiamato in relazione alla valutazione del grave inadempimento del conduttore

• art. 1592 c.c.

  l'indennità per miglioramenti è esclusa se manca il consenso del locatore e/o la prova degli esborsi, e la decisione resta sorretta anche ove una sola ratio autonoma sia valida

• art. 658 c.p.c.

  il procedimento di convalida di sfratto non era utilizzabile per il comodato nella disciplina applicabile, ma la domanda poteva proseguire con rito ordinario dopo la conversione

• art. 426 c.p.c.

  richiamato per la memoria integrativa nel rito locatizio dopo la conversione

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  in caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il vizio di motivazione è scrutinabile solo entro il minimo costituzionale: è deducibile soltanto se la sentenza presenti motivazione apparente, mancante o irriducibilmente contraddittoria, e il vizio deve emergere dal solo testo della decisione.
• La censura per omesso esame di fatti o documenti è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente il contenuto del documento, il fatto storico omesso, e il modo in cui tale fatto è stato discusso nei gradi di merito.
• Nel trasferimento dell'immobile locato il successore a titolo particolare subentra nel rapporto di locazione per il futuro, ma resta terzo rispetto ai crediti e ai debiti già perfezionati ed esauriti in capo al precedente locatore, salvo diverso accordo.
• Le somme indebitamente percepite in esecuzione del rapporto di locazione devono essere richieste a chi le ha effettivamente ricevute; il successore dell'immobile non diventa automaticamente debitore per le pretese restitutorie riferite a periodi anteriori al subentro.
• La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni non può essere giustificata, nel giudizio di legittimità, mediante una nuova ricostruzione dei fatti diversa da quella accertata dal giudice di merito.
• Quando la decisione di merito si fonda su rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente, l'inammissibilità o infondatezza della censura diretta contro una sola di esse rende inutile l'esame delle altre.
• Se un procedimento speciale è instaurato per una domanda non prevista da quel rito, la conversione al rito ordinario consente la trattazione nel merito della domanda; resta preclusa solo l'adozione dei provvedimenti sommari propri del rito speciale.

Come è indicizzato