Sentenza del 22/01/2019 n. 390 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento IMU relativo all'anno 2012, contestando la carenza di motivazione dell'atto e l'errata qualificazione e valorizzazione del terreno come area edificabile. Ha evidenziato la specifica ubicazione dell'area nell'ATI 2, l'assenza di un'effettiva edificabilità, i vincoli urbanistici ed edificatori, gli indici di fabbricabilità concretamente applicabili e il mancato perfezionamento dell'iter amministrativo. Il Comune sosteneva invece che il valore accertato fosse fondato sulle tariffe determinate con delibera di Giunta, ritenute espressive del valore venale di mercato.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello del contribuente. Ha affermato che l'inclusione del terreno nello strumento urbanistico generale è sufficiente, in linea astratta, a qualificarlo come area fabbricabile ai fini IMU, anche in assenza di strumenti attuativi. Tuttavia, tale qualificazione non consente di applicare automaticamente un valore pieno o medio di edificabilità: la base imponibile deve essere determinata considerando il valore venale concreto del singolo bene, tenendo conto dell'ubicazione, degli effettivi indici di fabbricabilità, della destinazione d'uso, dei vincoli e dello stato di attuazione delle procedure amministrative. Poiché il Comune si era limitato a richiamare il valore medio risultante dalla delibera di Giunta, senza esaminare le specifiche caratteristiche e limitazioni del terreno, l'accertamento è stato ritenuto non adeguatamente determinato ed è stata disposta la rideterminazione dell'imposta. Le spese di lite sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, artt. 1 e 5

  La base imponibile è rappresentata dal valore dei fabbricati, delle aree fabbricabili e dei terreni agricoli; per le aree fabbricabili il valore è quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore imponibile IMU delle aree edificabili deve corrispondere al valore venale concreto del terreno e deve essere determinato considerando ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento e prezzi di mercato di aree analoghe.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  È area fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione.

  La disposizione è stata interpretata nel senso che la qualificazione urbanistica generale può essere sufficiente per assoggettare il terreno al regime fiscale delle aree edificabili, ma non determina automaticamente l'applicazione del valore massimo o ordinario di mercato.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248

  Un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

  L'assenza di strumenti urbanistici attuativi non esclude, di per sé, la qualificazione fiscale del terreno come area fabbricabile.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506 del 28 settembre 2006

  Ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni qualificati come tali da uno strumento urbanistico, indipendentemente dall'approvazione regionale dello strumento stesso e dalla presenza di strumenti attuativi.

  La qualificazione urbanistica generale è sufficiente per l'assoggettamento al regime delle aree edificabili, ma lo stato di attuazione dello strumento urbanistico incide sulla concreta determinazione del valore venale.

Massime di principio

• Un terreno inserito in un piano regolatore come edificabile può essere assoggettato all'IMU come area fabbricabile anche se mancano strumenti attuativi o non è ancora possibile costruire immediatamente.
• La qualificazione come area fabbricabile non implica però che l'imposta debba essere calcolata applicando automaticamente il valore medio o massimo previsto dal Comune.
• La base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo del singolo terreno alla data rilevante, considerando ubicazione, indici edificatori concreti, vincoli, destinazione d'uso, costi necessari e stato dell'iter urbanistico-amministrativo.
• Le delibere comunali con valori medi o orientativi possono costituire un parametro di riferimento, ma non sostituiscono la valutazione individuale del bene e non esonerano il Comune dal considerare elementi specifici che riducono l'edificabilità o il valore di mercato.
• In caso di accertamento, il contribuente dovrebbe documentare con perizie, relazioni tecniche e atti urbanistici i vincoli, gli indici effettivi e gli ostacoli alla concreta edificazione; il Comune deve motivare l'applicazione del valore contestato alla luce di tali elementi.