Sentenza n. 684/2026 - Bari, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Barletta, ai sensi dell'art. 21-nonies l. 241/1990, aveva annullato in autotutela gli effetti della SCIA presentata per il mutamento senza opere della destinazione d'uso di una singola unità immobiliare da ufficio a residenza. Il Comune aveva ritenuto che l'intervento contrastasse con il permesso di costruire, il d.m. 1444/1968, le NTA del PRG e del piano di lottizzazione, alterasse i parametri urbanistico-edilizi e gli equilibri del piano attuativo, incidesse sulle superfici destinate ai servizi alla residenza e fosse incompatibile con la destinazione non residenziale prevista per l'unità. Il ricorrente ha dedotto violazione degli artt. 42 e 97 Cost., degli artt. 1, 3, 7, 19 e 21-nonies l. 241/1990, dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001, come modificato dal d.l. 69/2024, convertito dalla l. 105/2024, nonché delle linee di indirizzo del MIT del 30 gennaio 2025; ha inoltre denunciato difetto di motivazione e di istruttoria, travisamento ed erroneo apprezzamento dei fatti, disparità di trattamento e sviamento. Il Comune ha eccepito l'improcedibilità per sopravvenuta adozione della delibera di Giunta n. 45 del 18 marzo 2025 e ha sostenuto nel merito la necessità di salvaguardare gli equilibri del piano attuativo.

La decisione

Il TAR ha respinto l'eccezione di improcedibilità, rilevando che la disciplina regolamentare sopravvenuta non può applicarsi retroattivamente a una fattispecie precedente e che, comunque, la delibera comunale non era stata neppure prodotta in giudizio. Nel merito, il ricorso è stato accolto. Il giudice ha ritenuto che i commi 1-bis, 1-ter e 1-quater dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001, introdotti dal d.l. 69/2024, consentano il mutamento senza opere della destinazione d'uso di una singola unità immobiliare tra categorie funzionali diverse, quando l'unità sia collocata in immobili ubicati nelle zone A, B o C del d.m. 1444/1968 e il nuovo uso sia conforme a quello prevalente nell'edificio, salva la possibilità del Comune di fissare specifiche condizioni. Il cambio da ufficio ad abitazione è stato qualificato come mutamento verticale, ma ritenuto comunque consentito, poiché l'edificio era prevalentemente residenziale: risultavano dieci unità residenziali, prevalenti per superficie rispetto alla sola unità commerciale e alle due unità a ufficio. Tali dati non erano stati contestati dall'Amministrazione. Il TAR ha inoltre affermato che le previgenti discipline urbanistiche locali, anche di fonte convenzionale, sono recessive rispetto alla disciplina statale sopravvenuta, e che le specifiche condizioni comunali devono risultare da una disciplina adottata e non possono essere ricavate implicitamente da prescrizioni anteriori incompatibili con il nuovo art. 23-ter. La SCIA è stata quindi ritenuta titolo idoneo. Il giudice ha escluso anche l'incompletezza della pratica e la falsità delle dichiarazioni, rilevando che la SCIA e la relazione tecnica indicavano compiutamente ubicazione, dati catastali, titolo edilizio, zona urbanistica, NTA e appartenenza alla lottizzazione. È stato pertanto annullato il provvedimento comunale. Le spese sono state integralmente compensate per la novità delle questioni, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.

Norme richiamate

• art. 21-nonies l. 241/1990

  L'annullamento d'ufficio degli effetti abilitativi della SCIA non può fondarsi su una disciplina urbanistica locale previgente incompatibile con la nuova disciplina statale e richiede comunque la sussistenza di un'effettiva illegittimità dell'attività segnalata.

• art. 19 l. 241/1990

  La SCIA costituisce titolo idoneo per l'intervento edilizio quando la segnalazione sia completa, veritiera e conforme alla disciplina urbanistica applicabile.

• art. 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001

  Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

  Il mutamento senza opere tra categorie funzionali diverse, compreso quello da ufficio ad abitazione, è consentito per la singola unità immobiliare ubicata in zona A, B o C quando il nuovo uso è conforme a quello prevalente nell'edificio. Le condizioni comunali devono essere specifiche, oggettive, non discriminatorie e adottate nell'esercizio del potere regolatorio; non possono essere desunte implicitamente da prescrizioni urbanistiche previgenti incompatibili con la disciplina statale.

• art. 2 d.m. 1444/1968

  La disciplina statale sul mutamento verticale di destinazione d'uso opera per le singole unità immobiliari ubicate in immobili ricompresi nelle zone A, B e C, o nelle zone regionalmente equipollenti.

• art. 3 d.m. 1444/1968

  Il richiamo alle superfici per servizi alla residenza non consente, di per sé, di impedire un mutamento di destinazione d'uso ammesso dall'art. 23-ter d.P.R. 380/2001, in assenza di una specifica e legittima disciplina comunale.

• d.l. 69/2024, convertito dalla l. 105/2024

  La novella ha introdotto una disciplina di favore per la semplificazione e l'agevolazione dei mutamenti di destinazione d'uso, rendendo recessive le discipline locali previgenti incompatibili.

• art. 52, comma 1, d.lgs. 196/2003

  Ha costituito il fondamento dell'ordine di oscuramento delle generalità e degli altri dati identificativi della parte.

Massime di principio

• Il mutamento senza opere della destinazione d'uso di una singola unità immobiliare tra categorie funzionali diverse è consentito ai sensi dell'art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001 quando l'unità è ubicata in un immobile ricompreso in zona A, B o C del d.m. 1444/1968 e la nuova destinazione è conforme all'uso prevalente nelle altre unità dell'edificio.
• La possibilità riconosciuta agli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione d'uso non consente di applicare automaticamente prescrizioni urbanistiche o convenzionali previgenti: le condizioni devono essere specifiche, oggettive, non discriminatorie e riferite al mutamento d'uso, oltre che adeguatamente motivate.
• La disciplina statale sopravvenuta dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 prevale sulle previsioni urbanistiche locali, anche di origine convenzionale, quando queste siano restrittive o impeditive del mutamento di destinazione d'uso previsto dalla legge.
• La conformità di una SCIA edilizia deve essere valutata sulla base della disciplina vigente al momento dell'adozione del provvedimento amministrativo che ne contesta o annulla gli effetti; una disciplina comunale sopravvenuta non può regolare retroattivamente una fattispecie già perfezionata.
• Quando la SCIA e la relazione tecnica indicano in modo completo l'ubicazione, i dati catastali, il titolo edilizio, la zona urbanistica e le caratteristiche dell'edificio, non è legittimo annullarne gli effetti per incompletezza o falsità delle dichiarazioni in assenza di una concreta dimostrazione della loro inesattezza.
• In assenza di una contraria e specifica regolamentazione comunale, il mutamento di destinazione d'uso di una singola unità immobiliare ammesso dall'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 non comporta automaticamente l'obbligo di corrispondere oneri urbanistici, poiché il legislatore ha valutato in via generale l'assenza di un aggravio significativo del carico urbanistico complessivo.

Come è indicizzato