Cassazione Civile, Ordinanza n. 19321/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita del 23/06/2005 avente ad oggetto un terreno con sovrastante costruzione, stipulato tra una società promittente venditrice e due promissari acquirenti. Il contratto prevedeva un prezzo di euro 90.000,00, il versamento di euro 25.000,00 a titolo di caparra e il saldo di euro 65.000,00; inoltre i promissari acquirenti venivano immessi nel possesso temporaneo del bene fino al rogito o comunque fino al 30/10/2005, data entro la quale avrebbe dovuto erogarsi un mutuo, condizione sospensiva non verificatasi. La società convenne i promissari acquirenti chiedendo in via principale l'accertamento dell'inefficacia del preliminare e la restituzione dell'immobile, oltre a una somma mensile per l'occupazione; in subordine chiese l'accertamento dell'inadempimento e la risoluzione. I convenuti proposero domanda riconvenzionale di sentenza ex art. 2932 c.c. e, in via subordinata, di risoluzione per inadempimento del promittente venditore, chiamando in causa il terzo proprietario del compendio per ottenere il risarcimento dei danni asseritamente subiti per essere stati indotti a stipulare su un immobile abusivo. Dopo un primo giudizio definito con pronunce alterne, la causa giunse in rinvio davanti alla Corte d'appello di Lecce che rigettò l'appello dei promissari acquirenti, confermando la decisione di primo grado. Il ricorso per cassazione è stato proposto dalla promissaria acquirente superstite, che ha articolato otto motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente, per adesione acritica alla decisione di primo grado senza esame dei motivi di gravame; 2) violazione degli artt. 1362 e 1470 c.c. per mancata considerazione della volontà negoziale e dell'equivalenza tra mutuo e pagamento con denaro proprio; 3) violazione degli artt. 1453 e 2932 c.c. per avere ritenuto incompatibili domanda di adempimento e subordinata di risoluzione; 4) violazione degli artt. 2909 c.c. e 329, comma 2, c.p.c. per erronea lettura del giudicato penale e mancato rilievo dell'abusività del bene; 5) violazione degli artt. 1358, 1359 e 1460 c.c. per non avere considerato che la mancata concessione del mutuo dipendeva dall'abusività del bene e che l'acquirente poteva rifiutare il pagamento; 6) violazione degli artt. 1223, 1226, 2043, 2697, 2702 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c. per liquidazione equitativa del danno da occupazione senza prova di una concreta perdita patrimoniale; 7) omesso esame di fatti decisivi relativi alla disponibilità bancaria, alla presenza dal notaio e alla rinuncia alla condizione, da cui desumere l'interesse all'acquisto e l'inadempimento dei venditori; 8) violazione dell'art. 92 c.p.c. e del d.m. n. 55 del 2014 sulla liquidazione delle spese, per indebita duplicazione del compenso in favore del difensore che assisteva più parti con identica posizione processuale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo la motivazione della sentenza d'appello solo apparente perché meramente adesiva a quella di primo grado e priva di un effettivo esame critico dei motivi di appello, soprattutto in relazione alle questioni centrali sull'immobile abusivo, sull'incidenza di tale abusività sulla condizione sospensiva del mutuo e sulle conseguenze dell'offerta di pagamento con mezzi propri. Tutti gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa attenendosi ai principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La motivazione inesistente o meramente apparente integra nullità della sentenza.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È utilizzabile per denunciare la nullità della sentenza derivante da motivazione apparente o mancante.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  La motivazione deve rispettare il minimo costituzionale; il sindacato di legittimità non copre più la mera insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012, il vizio motivazionale è deducibile solo come omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato rispetto alla domanda principale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda subordinata di risoluzione per inadempimento.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per sostenere la necessità di interpretare il preliminare secondo la comune intenzione delle parti.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato nel contesto della qualificazione del preliminare di vendita e dell'obbligo di pagamento del prezzo.

• art. 1358 c.c.

  Invocato in tema di comportamento delle parti durante la pendenza della condizione sospensiva.

• art. 1359 c.c.

  Richiamato per sostenere l'avveramento fittizio della condizione sospensiva quando il mancato avveramento dipende dalla parte obbligata o da circostanze a essa riferibili.

• art. 1460 c.c.

  Invocato per giustificare il rifiuto del pagamento in presenza di abuso edilizio e mancata regolarizzazione dell'immobile.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione all'efficacia del giudicato e alla pretesa rilevanza della sentenza penale.

• art. 329, secondo comma, c.p.c.

  Richiamato in tema di acquiescenza parziale e portata delle statuizioni non impugnate.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato quale criterio di risarcibilità del danno conseguenza.

• art. 1226 c.c.

  Invocato per la liquidazione equitativa del danno.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato in relazione alla pretesa risarcitoria per occupazione abusiva e danno ingiusto.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sul riparto dell'onere della prova del danno e dei suoi presupposti.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato in relazione al valore probatorio dei documenti prodotti.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per lamentare ultrapetizione o violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per contestare l'uso di scienza privata e la valutazione delle prove.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato per la regolazione e compensazione delle spese di lite.

• d.m. n. 55 del 2014

  Richiamato per i parametri di liquidazione dei compensi professionali.

Massime di principio

• La sentenza d'appello motivata per relationem è legittima solo se il giudice del gravame indica, sia pure sinteticamente, le ragioni della conferma in rapporto ai motivi di appello; una mera adesione acritica alla decisione di primo grado integra motivazione apparente e quindi nullità della sentenza.
• Dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., non è più censurabile la semplice insufficienza o contraddittorietà della motivazione; il sindacato di legittimità resta confinato al minimo costituzionale oppure all'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso.
• Quando l'appello investe questioni specifiche e decisive, il giudice di secondo grado deve confrontarsi con esse in modo effettivo; il mancato esame delle censure rilevanti impedisce di ritenere sufficiente il rinvio generico alla sentenza di primo grado.
• La mera declaratoria di adesione alla decisione impugnata non consente di ricostruire un percorso argomentativo concreto e coerente se non è accompagnata da un richiamo comprensibile ai motivi dell'appello e alle ragioni della loro infondatezza.

Come è indicizzato