Cassazione Civile, Ordinanza n. 15309/2024 del 31/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento in costruzione con box auto pertinenziale e area esterna accessoria. Il promissario acquirente aveva convenuto il promittente venditore chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento, la restituzione degli acconti versati, l'applicazione della penale contrattuale e il risarcimento di ulteriori danni, deducendo il ritardo nella consegna, la realizzazione di una rampa di accesso al box con pendenza superiore a quella consentita dal regolamento edilizio e l'assegnazione a terzi dell'uso esclusivo di un'area pertinenziale. Il tribunale aveva invece ritenuto non grave l'inadempimento e aveva accolto la domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta dal venditore. La corte d'appello ha riformato la decisione, reputando grave l'inadempimento del venditore soprattutto perché il box risultava sostanzialmente inutilizzabile per l'eccessiva pendenza della rampa, e ha accolto la domanda di risoluzione con condanna alla restituzione degli acconti, al pagamento della penale e degli interessi. In cassazione il venditore ha dedotto nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la corte territoriale avrebbe pronunciato su un fatto diverso da quello allegato, costruendo la decisione sulla pretesa inutilizzabilità del box, tema che non sarebbe stato oggetto della domanda originaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo di ultrapetizione, osservando che l'inutilizzabilità del garage derivava dalla medesima circostanza già allegata in giudizio, cioè l'eccessiva pendenza della rampa di accesso, e che la corte d'appello si era limitata a una diversa qualificazione giuridica e valutazione della gravità dell'inadempimento, senza mutare la causa petendi. Ha inoltre ribadito che la valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è questione di fatto rimessa al giudice di merito, il quale può considerare tutte le circostanze oggettive e soggettive incidenti sull'interesse della parte adempiente. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato solo se sostituisce la causa petendi dedotta con una diversa fondata su fatti diversi; non vi è violazione se resta nell'ambito del petitum e della causa petendi, anche valorizzando elementi di fatto risultanti dagli atti.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in relazione all'interesse della parte adempiente alla regolare esecuzione del contratto e tenendo conto di tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso.

• art. 2932 c.c.

  È richiamato quale fondamento della domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del preliminare, poi rigettata in appello.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La soccombenza del ricorrente comporta i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Non sussiste ultrapetizione quando il giudice d'appello, restando entro i confini del fatto costitutivo allegato, valorizza e qualifica in modo diverso circostanze già introdotte in causa per fondare la diversa valutazione della domanda.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento, la gravità ex art. 1455 c.c. non si misura solo in termini economici, ma in rapporto all'utilità concreta del bene o della prestazione per il creditore e all'alterazione dell'equilibrio contrattuale.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio di legittimità.
• Nel preliminare di vendita di un garage o box auto, l'inutilizzabilità funzionale del bene per difetto della rampa di accesso può integrare un inadempimento grave, anche se il bene sia stato formalmente sanato sul piano amministrativo.
• La sanatoria amministrativa di una difformità edilizia non esclude automaticamente la rilevanza dell'inadempimento se il bene resta sostanzialmente inadatto all'uso pattuito.

Come è indicizzato