Sentenza del 12/11/2015 n. 4904 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio ha rettificato il valore degli immobili oggetto di compravendita assumendo come riferimento i valori normali risultanti dalla banca dati OMI e aggiungendo, quale ulteriore supporto, il valore catastale non modico dei beni e la considerazione che, in una dismissione di più immobili, il prezzo complessivo non potesse essere inferiore al valore effettivo dei singoli cespiti. Il contribuente ha contestato la sufficienza di tali elementi, sostenendo che i valori OMI costituiscono soltanto dati indicativi e non provano, da soli, il maggior valore effettivo rilevante ai fini dell'imposta di registro.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta non adeguatamente dimostrata. I valori OMI hanno natura meramente indiziaria e devono essere corroborati da ulteriori elementi concreti, precisi e concordanti. Né il valore catastale dei beni né l'affermazione astratta secondo cui il prezzo complessivo di una vendita plurima non può essere inferiore al valore dei singoli immobili sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior valore di mercato dei beni. L'Amministrazione deve quindi fornire una prova effettiva del valore venale in comune commercio rilevante ai fini dell'imposta di registro.

Norme richiamate

• Norme sull'imposta di registro relative al valore venale in comune commercio

  Ai fini della rettifica del valore dichiarato, l'Amministrazione deve dimostrare il reale valore venale degli immobili. I dati OMI possono costituire un elemento di valutazione, ma non una presunzione sufficiente e autonoma.

• Banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI rappresentano valori statistici e indicativi riferiti a zone e tipologie immobiliari; hanno quindi funzione di indizio e necessitano di ulteriori riscontri individualizzanti relativi agli specifici immobili compravenduti.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI, considerate isolatamente, non provano automaticamente un maggior valore imponibile: devono essere accompagnate da elementi concreti riferiti alle caratteristiche, allo stato, alla posizione e alle condizioni della specifica compravendita.
• L'onere di provare il maggior valore dell'immobile grava sull'Amministrazione finanziaria; non è sufficiente trasferire sul contribuente l'onere di dimostrare che il prezzo dichiarato è corretto.
• Il valore catastale può avere rilievo come elemento accessorio, ma non dimostra da solo che il prezzo effettivamente pattuito sia inferiore al valore venale di mercato.
• Nelle vendite di più immobili, il prezzo complessivo non può essere automaticamente ripartito o rivalutato sulla base di valori teorici dei singoli beni senza una specifica analisi delle condizioni economiche dell'operazione.
• Una rettifica fondata su presunzioni deve poggiare su un insieme di indizi gravi, precisi e concordanti; dati generici o mere affermazioni astratte non sono sufficienti.