Risposta n. 68 del 27/02/2019

Disapplicazione della disciplina delle società non operative per società immobiliare post-scissione

L’interpello riguarda una società immobiliare che, a seguito di una doppia scissione parziale proporzionale, diventa beneficiaria di patrimoni immobiliari strumentali e intende concederli in locazione alle società scisse. Il tema centrale è se, nonostante i canoni di locazione programmati non consentano di superare il test di operatività, la società possa ottenere la disapplicazione della disciplina delle società di comodo per il periodo d’imposta 2019.

Fattispecie rappresentata dalla società istante

La società ALFA S.r.l. ha oggetto sociale ampio in materia immobiliare, comprensivo di acquisto, costruzione, risanamento, conduzione, amministrazione, vendita, locazione e affitto di immobili, in Italia e all’estero. Nell’ambito di un’operazione di doppia scissione parziale proporzionale, la società riceverà i patrimoni immobiliari strumentali delle società "sorelle" per esigenze di riorganizzazione aziendale.

A seguito dell’operazione, la beneficiaria concederà in (retro)locazione commerciale gli immobili ricevuti alle società scisse, a valori di mercato. La controllante intende inoltre esercitare, per il primo periodo d’imposta post-scissione, l’opzione per la tassazione di gruppo ai sensi degli articoli 117 e seguenti del TUIR, con ciascuna delle controllate residenti in Italia.

La società rappresenta che:

• gli immobili saranno attribuiti ai medesimi valori civilistici e fiscali già riconosciuti in capo alla scissa;
• i canoni sono stati determinati entro il range OMI del secondo semestre 2017, parametrandoli ai metri quadri;
• i contratti di locazione prevedono la formula "tripple net lease", con onere a carico del conduttore per manutenzioni ordinarie e straordinarie, IMU e premi assicurativi;
• gli immobili in corso di costruzione o in fase di ristrutturazione/restauro, non suscettibili di produrre ricavi, sarebbero esclusi dall’articolo 30 della legge n. 724 del 1994.

Con documentazione integrativa, la società precisa che, pur potendo in astratto realizzarsi in zona canoni leggermente superiori per unità più piccole, per dimensione e destinazione urbanistica gli immobili in questione presentano valori OMI minimi e massimi rappresentativi dei canoni di mercato effettivi.

Quesito del contribuente

La società presenta un interpello probatorio ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lettera b), della legge n. 212 del 2000, chiedendo la disapplicazione della disciplina delle società non operative di cui all’articolo 30 della legge n. 724 del 1994 per il periodo d’imposta 2019.

La domanda è motivata dal fatto che, pur fissando canoni congrui rispetto al mercato e allineati alle quotazioni OMI, la società non riuscirebbe a conseguire i ricavi minimi richiesti dalla normativa, con conseguente applicazione del reddito minimo presunto e delle limitazioni sul credito IVA.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama l’articolo 30 della legge n. 724 del 1994, che disciplina le società non operative prevedendo:

• la verifica del superamento dei ricavi minimi presunti;
• in caso contrario, l’obbligo di dichiarare un reddito minimo presunto determinato con percentuali forfetarie su specifici aggregati patrimoniali;
• limitazioni connesse anche all’IVA.

È richiamato inoltre il comma 4-bis dello stesso articolo, che consente di interpellare l’Amministrazione in presenza di oggettive situazioni che abbiano reso impossibile conseguire ricavi, incrementi di rimanenze, proventi o reddito minimi.

Sul piano di prassi, vengono richiamate:

• la circolare n. 9/E del 2016, che qualifica l’interpello probatorio come strumento volto a sollecitare un parere sull’idoneità degli elementi probatori forniti dal contribuente;
• la circolare n. 5/E del 2 febbraio 2007, che per le società immobiliari consente la disapplicazione in presenza, tra l’altro, dell’impossibilità dimostrata di praticare canoni sufficienti per superare il test di operatività, anche quando i canoni siano almeno pari a quelli di mercato;
• la circolare n. 25/E del 2007, che indica l’OMI come riferimento per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Secondo la società, sussistono oggettive situazioni che impediscono di conseguire i ricavi minimi richiesti dalla disciplina delle società di comodo. La tesi si fonda su alcuni elementi principali:

• i canoni di locazione sono stati determinati in coerenza con i valori OMI del secondo semestre 2017;
• i contratti prevedono che il conduttore sostenga anche i costi di manutenzione, IMU e assicurazioni, elemento che giustifica il livello dei canoni;
• i valori applicati tengono conto delle peculiarità degli immobili, dell’attività esercitata e del settore industriale del conduttore;
• gli immobili in costruzione o in ristrutturazione/restauro, non produttivi di ricavi, sarebbero comunque esclusi dalla disciplina.

Da ciò la contribuente conclude che la società deve essere trattata come non operativa solo in astratto, ma che, nel caso concreto, la disciplina va disapplicata per il 2019, con tassazione ordinaria ai fini IRES e IRAP e senza limitazioni all’uso dell’eccedenza di credito IVA.

Valutazione e parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia premette che il proprio parere non riguarda la classificazione degli immobili in corso di costruzione o in fase di ristrutturazione/restauro, circostanza assunta acriticamente sulla base di quanto dichiarato dalla società, restando impregiudicati i poteri di controllo sostanziale dell’Amministrazione.

La risposta è resa sulla base degli elementi e documenti forniti, assunti come veritieri e concretamente attuati, senza pregiudicare eventuali verifiche future sui fatti rappresentati.

Nel merito, l’Agenzia ribadisce che l’articolo 30 della legge n. 724 del 1994 prevede una disciplina speciale per le società di comodo e che il comma 4-bis consente la disapplicazione in presenza di oggettive situazioni che rendano impossibile il conseguimento dei ricavi minimi. Richiama quindi il principio, già espresso nella prassi, secondo cui per le società immobiliari la disapplicazione è possibile quando sia dimostrata l’impossibilità di applicare canoni sufficienti a superare il test di operatività, anche facendo riferimento ai valori di mercato rilevabili dall’OMI.

L’Agenzia prende atto che la società ha prodotto la tabella OMI del secondo semestre 2017 e che i canoni prospettati risultano congrui rispetto a tali valori. Pertanto, qualora anche le quotazioni OMI del 2018 e del 2019, non ancora pubblicate, non si discostino in modo rilevante da quelle considerate, l’Amministrazione esprime parere positivo alla disapplicazione dell’articolo 30 per il periodo d’imposta 2019.

Conclusioni operative

La risposta è favorevole al contribuente, limitatamente al periodo d’imposta 2019 e nei limiti dei fatti rappresentati. La società potrà quindi applicare il regime ordinario, senza assoggettamento alla disciplina delle società non operative, ferma restando la possibilità per l’Amministrazione di effettuare controlli successivi sulla veridicità e concretezza delle circostanze dichiarate.