Risposta n. 65 del 20/02/2019

Territorialità IVA dei servizi resi a un fondo immobiliare estero con immobili in Italia

La risposta riguarda la corretta qualificazione, ai fini IVA, dei servizi che una società italiana intende prestare a un fondo comune di investimento alternativo immobiliare estero, con immobili situati in Italia. Il tema è quello della distinzione tra servizi riconducibili alla gestione del portafoglio di investimenti immobiliari e servizi relativi direttamente ai beni immobili.

Fattispecie rappresentata

La società Alfa intende svolgere una pluralità di attività a favore del fondo chiuso Beta, riservato a investitori qualificati e gestito dalla società Gamma, con sede in un altro Stato membro dell’Unione europea. Gamma è iscritta nell’Albo della Banca d’Italia dei gestori di FIA comunitari ed è identificata direttamente ai fini IVA in Italia ai sensi dell’art. 35-ter, comma 5, del DPR n. 633/1972.

I servizi saranno resi da personale dipendente di Alfa operante in Italia e riguardano immobili del fondo situati nel territorio italiano. Le attività descritte dall’istante sono articolate in cinque gruppi:

• attività connesse ad acquisizione e cessione di immobili;
• assistenza nella stesura e attuazione del piano industriale;
• assistenza nella gestione del contenzioso e del precontenzioso;
• coordinamento della valutazione periodica del portafoglio;
• assistenza nella gestione corrente del portafoglio, inclusi rapporti con conduttori, assemblee condominiali, documentazione contrattuale ordinaria e pratiche amministrative.

La remunerazione è distinta:

• per i servizi di cui al punto 1, una percentuale sul valore degli immobili oggetto di acquisto o cessione, determinato da esperto indipendente;
• per i servizi da 2 a 5, un compenso forfettario complessivo, pari a una percentuale dei canoni incassati dal fondo.

Quesito del contribuente

Alfa chiede se tali servizi debbano essere considerati:

• servizi relativi a immobili ubicati in Italia, territorialmente rilevanti ai fini IVA ex art. 7-quater, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972; oppure
• servizi strettamente connessi alla gestione di un portafoglio immobiliare gestito da un soggetto passivo stabilito in un altro Stato membro, quindi territorialmente non rilevanti ai sensi dell’art. 7-ter, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972.

Soluzione interpretativa proposta

L’istante sostiene che, considerati unitariamente, i servizi rientrino nella nozione di gestione del portafoglio di investimenti immobiliari. Secondo la società, l’attività immobiliare dei fondi richiede non solo la gestione finanziaria dell’investimento, ma anche attività operative e materiali necessarie al funzionamento e alla manutenzione del patrimonio immobiliare.

A supporto richiama:

• la distinzione, nella direttiva 2011/61/UE, tra funzioni minime di gestione degli investimenti e funzioni supplementari dei gestori di fondi di investimento alternativi;
• la giurisprudenza della Corte di giustizia sul principio di unicità della prestazione;
• le Note esplicative della Commissione europea del 26 ottobre 2015, che escluderebbero la gestione del portafoglio di investimenti immobiliari dall’ambito dei servizi relativi a beni immobili.

Per Alfa, quindi, i servizi sarebbero territorialmente non rilevanti in Italia ai sensi dell’art. 7-ter. La società osserva anche che un’eventuale diversa qualificazione determinerebbe solo un prelievo temporaneo, poiché il fondo chiederebbe poi rimborso dell’IVA.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama:

• l’art. 7-ter, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972, secondo cui le prestazioni di servizi si considerano effettuate in Italia quando rese a soggetti passivi stabiliti nel territorio dello Stato;
• l’art. 7-quater, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972, che deroga alla regola generale per i servizi relativi a beni immobili situati in Italia;
• gli artt. 44 e 47 della direttiva 2006/112/CE;
• l’art. 31-bis del regolamento di esecuzione UE n. 282/2011, che delimita i servizi relativi a beni immobili ai soli servizi con nesso sufficientemente diretto con il bene;
• le Note esplicative della Commissione europea del 26 ottobre 2015, richiamate come fonte non vincolante ma utile a chiarire la nozione di gestione del portafoglio di investimenti immobiliari;
• la giurisprudenza della Corte di giustizia in materia di gestione di fondi comuni d’investimento, in particolare le sentenze C-169/04 e C-595/13.

Valutazione dell’Agenzia sulla nozione di gestione del portafoglio

L’Agenzia osserva che l’art. 31-bis del regolamento UE n. 282/2011 distingue tra:

• servizi relativi a beni immobili, inclusa la gestione immobiliare;
• gestione del portafoglio di investimenti immobiliari, espressamente esclusa dalla nozione di servizi relativi a beni immobili.

Richiamando le Note esplicative della Commissione, l’Agenzia sottolinea che la gestione del portafoglio si concentra sugli interessi finanziari del destinatario e mira ad accrescere il valore del portafoglio, mentre la gestione immobiliare riguarda il regolare esercizio e funzionamento del bene. La distinzione dipende anche dall’uso del bene: quando un immobile è acquistato o venduto a fini di investimento, i servizi connessi all’operazione e alla gestione del bene durante il possesso possono essere ricondotti alla gestione del portafoglio.

L’Agenzia coordina tali indicazioni con la giurisprudenza della Corte di giustizia, secondo cui la gestione di fondi comuni d’investimento comprende le funzioni specifiche ed essenziali del fondo e anche i servizi amministrativi e contabili che costituiscono un insieme distinto valutato globalmente. Tuttavia, l’amministrazione effettiva dei beni immobili non rientra in tali funzioni specifiche, perché mira a preservare e accrescere il patrimonio investito e non attiene in modo specifico all’attività di un fondo comune d’investimento.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Sulla base delle informazioni fornite, l’Agenzia ritiene che non tutti i servizi descritti da Alfa siano riconducibili alle funzioni specifiche ed essenziali della gestione del fondo.

In particolare:

• i servizi elencati al punto 1, relativi all’assistenza alla società di gestione nelle operazioni di acquisto e cessione degli immobili, sono considerati parte della gestione del portafoglio di investimenti immobiliari. Essi sono funzionali al processo di investimento/disinvestimento e, poiché resi a un fondo gestito da una società stabilita in un altro Stato membro, non sono territorialmente rilevanti in Italia ai sensi dell’art. 7-ter, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972;
• i servizi di cui ai punti da 2 a 5 non sono invece considerati parte della gestione del portafoglio di investimenti immobiliari. Essi attengono alla gestione e amministrazione ordinaria e corrente degli immobili in portafoglio, perseguono un obiettivo diverso da quello tipico dell’attività di un fondo comune d’investimento e, pertanto, sono qualificati come servizi relativi a beni immobili situati in Italia.

Di conseguenza, per questi ultimi servizi l’Agenzia conclude che essi sono territorialmente rilevanti in Italia ai sensi dell’art. 7-quater, comma 1, lett. a), DPR n. 633/1972 e devono essere assoggettati a IVA nel territorio dello Stato.

Conclusioni operative

La risposta dell’Agenzia produce un esito differenziato:

• non territorialità IVA in Italia per i servizi di assistenza alle operazioni di acquisizione/cessione di cui al punto 1;
• territorialità IVA in Italia per i servizi di gestione ordinaria, amministrazione e supporto corrente di cui ai punti 2-5.

L’Agenzia precisa inoltre che la risposta è resa nei limiti della fattispecie descritta, assunta in astratto sulla base della sua effettività, completezza e veridicità, e non entra nel merito della dedotta possibilità di rimborso integrale del credito IVA maturato in Italia, profilo non oggetto del quesito.