Cassazione Civile, Ordinanza n. 04841/2024 del 23/02/2024

Esito

La controversia

La lite riguarda una controversia tra proprietari di edifici siti in Comune di San Giuliano Terme (PI) in tema di distanze legali tra costruzioni. In primo grado era stata proposta, in via riconvenzionale, una domanda volta a ottenere l'arretramento di una costruzione vicina, in relazione anche a una sopraelevazione. La Corte d'appello di Firenze aveva rigettato l'appello dei proprietari confinanti, ritenendo che non dovesse disporsi l'arretramento dell'edificio della controparte perché l'opera della parte ricorrente aveva altezza pari a 215 cm e, in base all'art. 121 del regolamento edilizio comunale allora ritenuto applicabile, le costruzioni con altezza inferiore a 240 cm non dovevano essere considerate ai fini della distanza. I ricorrenti hanno dedotto due motivi: con il primo hanno denunciato violazione dell'art. 873 c.c., sostenendo che un regolamento locale non può fissare una distanza minima inferiore a tre metri né restringere la nozione di costruzione alle opere di altezza pari o superiore a 240 cm; con il secondo hanno denunciato violazione dell'art. 121 del regolamento edilizio comunale, osservando che tale norma, letteralmente, esclude dal computo delle distanze solo i locali accessori e i locali tecnici di altezza non superiore a 240 cm, e non ogni costruzione di tale altezza, con la conseguenza che il giudice d'appello avrebbe applicato un testo regolamentare non pertinente o comunque interpretato in modo erroneo la disposizione locale. Il secondo motivo era espressamente subordinato al primo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse violato l'art. 873 c.c. nel fare prevalere una disciplina regolamentare incompatibile con la norma codicistica. In particolare, ha ribadito che l'art. 873 c.c. stabilisce una distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi e consente ai regolamenti locali solo di prevedere una distanza maggiore, non una inferiore; inoltre, la nozione di costruzione ai fini delle distanze è fissata dalla legge statale e non può essere ridotta dalla normativa secondaria. La Corte ha quindi osservato che il giudice di merito, anziché disapplicare il regolamento comunale contrastante con la legge, aveva finito per disapplicare l'art. 873 c.c. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa applicando i principi affermati e provvedere anche sulle spese dell'intero processo.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri"; "Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore"

  La norma codicistica fissa una distanza minima inderogabile in peius dai regolamenti locali; questi ultimi possono solo aumentare la distanza, non ridurla, e non possono restringere la nozione di costruzione ai fini del computo delle distanze.

• art. 121 del regolamento edilizio del Comune di San Giuliano Terme (PI)

  richiamato come disposizione locale che escludeva dal computo delle distanze le costruzioni con altezza inferiore a cm 240 ovvero, secondo la tesi dei ricorrenti, solo i locali accessori e tecnici di altezza non superiore a cm 240

  La Corte ha ritenuto che la norma regolamentare, se interpretata nel senso accolto dal giudice d'appello, fosse incompatibile con l'art. 873 c.c. e quindi non potesse derogare alla disciplina codicistica.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  richiamato come parametro di denuncia della violazione di legge nei due motivi di ricorso

  È stato utilizzato per dedurre la violazione dell'art. 873 c.c. e del regolamento edilizio comunale.

Massime di principio

• In materia di distanze legali tra costruzioni, l'art. 873 c.c. pone una distanza minima inderogabile dai regolamenti locali, i quali possono solo prevedere una distanza maggiore.
• La nozione di costruzione rilevante ai fini dell'art. 873 c.c. è stabilita dalla legge statale e non può essere limitata dalla normativa secondaria mediante criteri che escludano dal computo determinate opere in contrasto con la disciplina codicistica.
• Quando il regolamento comunale sia in contrasto con la norma statale sulle distanze, il giudice deve disapplicare la fonte secondaria e applicare la disciplina di legge, non viceversa.
• Se il primo motivo di ricorso è accolto in modo assorbente, i motivi subordinati o logicamente dipendenti restano assorbiti.

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