Cassazione Civile, Ordinanza n. 20142/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

Il proprietario di un locale al piano cantinato chiedeva la condanna del condominio e di un condomino al risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni provenienti dall'area esterna circostante l'edificio, nonché la rimessione in pristino dei luoghi. In primo grado la domanda era stata accolta nei confronti del condominio e rigettata verso il singolo condomino. In appello, il condominio sosteneva che l'area da cui provenivano le infiltrazioni non fosse condominiale e non fosse gravata da servitù in suo favore; la Corte d'appello accoglieva l'impugnazione, valorizzando un atto del 5/10/1972 come titolo contrario alla presunzione di condominialità, escludendo la natura comune dell'area, l'esistenza di una servitù in favore del condominio e, conseguentemente, la legittimazione passiva di quest'ultimo. In cassazione il proprietario articolava tre motivi: 1) violazione degli artt. 1117, 2697 c.c. e 112 c.p.c., per avere la Corte escluso la presunzione di condominialità e addossato all'attore l'onere della prova, senza considerare che spettava al condominio dimostrare il proprio difetto di legittimazione e la natura esclusiva dell'area in capo a terzi; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., individuato in un atto di compravendita del 30/06/1987 che avrebbe previsto una servitù di passaggio nell'area per carico e scarico di masserizie; 3) violazione degli artt. 1069, 1065, 2051 e 2697 c.c., per non avere riconosciuto che la servitù implicasse, secondo l'uso e la funzione, un obbligo di manutenzione e una situazione di custodia dell'area in capo al condominio o al condomino, in ragione dell'esercizio di fatto del passaggio e di interventi sull'area stessi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la Corte d'appello aveva implicitamente e plausibilmente qualificato l'atto del 5/10/1972 come primo atto fondativo del condominio e come titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.; in presenza di tale titolo e in assenza di atti anteriori o contrari, non era corretto invocare la presunzione legale in favore del ricorrente. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché, sotto la veste dell'omesso esame di un fatto decisivo, mirava in realtà a contestare la motivazione e a sollecitare una rivalutazione del merito, censura non più consentita dopo la riforma dell'art. 360 n. 5 c.p.c. interpretata da Cass. SU n. 8053/2014; peraltro l'atto del 1987 era stato ritenuto irrilevante perché relativo a un immobile diverso e a un soggetto estraneo al giudizio. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo, poiché le censure, pur formalmente prospettate come violazioni di legge, miravano a una nuova valutazione delle prove; inoltre la Corte d'appello aveva correttamente ritenuto la servitù di passaggio prevista nel 1972 generica e riferita alla sola unità trasferita, senza attribuzione in favore del condominio, e aveva escluso la prova della disponibilità giuridica o materiale dell'area, necessaria per configurare una responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera solo in mancanza di titolo contrario; un atto costitutivo/fondativo che riservi la proprietà dell'area ai costruttori è idoneo a escluderla.

• art. 2697 c.c.

  Il riparto dell'onere della prova segue la presenza di un titolo contrario: una volta prodotto, incombe a chi contesta dimostrare che esso non sia il primo atto fondativo o che non abbia il contenuto attribuito.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione non è stata accolta, perché la Corte d'appello ha deciso nei limiti della domanda interpretandone il fondamento fattuale e documentale.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 non è consentito trasformare la censura di omesso esame in una critica alla motivazione o in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 1069 c.c.

  La norma è stata invocata per sostenere un obbligo di manutenzione connesso alla servitù, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta a rivalutare i fatti.

• art. 1065 c.c.

  L'interpretazione estensiva del contenuto della servitù secondo uso e funzione non è sufficiente, da sola, a fondare un obbligo di manutenzione in assenza di una previsione negoziale espressa.

• art. 2051 c.c.

  La responsabilità da cosa in custodia richiede la prova della disponibilità giuridica o materiale della cosa da parte del convenuto; tale prova è mancata.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato oggetto di possibile ulteriore versamento.

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è superata da un titolo contrario; quando il giudice di merito individua un atto costitutivo dell'edificio che riservi il bene a terzi, la parte che invoca la condominialità deve fornire elementi contrari specifici e non può limitarsi a richiamare la presunzione legale.
• La deduzione di omesso esame di un fatto decisivo non può essere usata per ottenere una nuova valutazione delle prove o della motivazione; dopo la riforma dell'art. 360 n. 5 c.p.c. la censura è ammissibile solo se manca effettivamente l'esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti.
• La responsabilità ex art. 2051 c.c. presuppone la prova della disponibilità giuridica o materiale della cosa in capo al convenuto; in mancanza di tale prova non può essere affermata la custodia sulla sola base di un utilizzo di fatto o di allegazioni generiche.
• La previsione di una servitù di passaggio non comporta automaticamente, senza espressa pattuizione, un obbligo di manutenzione a carico del titolare della servitù o del soggetto che ne trae utilità; il contenuto della servitù va interpretato secondo il titolo, l'uso e la funzione, ma sempre entro i limiti di ciò che il titolo consente di desumere.

Come è indicizzato