Cassazione Civile, Ordinanza n. 04644/2024 del 21/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale/professionale intestato per metà a un avvocato e per metà a uno studio legale associato, con obbligazione di pagamento del canone in capo a entrambi. Il conduttore ha comunicato il recesso anticipato asseritamente ai sensi dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978, invocando gravi motivi (calo di fatturato e trasferimento in altra città per ragioni familiari). Il locatore ha contestato la legittimità del recesso, sostenendo che il recesso anticipato era consentito solo per gravi motivi e che l'obbligo di pagamento del canone restava in capo ai coobbligati fino alla scadenza. Lo studio associato ha poi ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore a titolo di regresso per la quota di canone, assumendo che questi avesse rilasciato l'immobile anzitempo e che il locatore avesse preteso il canone integrale dall'altro coobbligato. In opposizione e poi in appello il conduttore ha insistito per la legittimità del recesso e ha chiesto anche la ripetizione di somme asseritamente versate per lavori di ristrutturazione e arredamento, oltre ad altra domanda relativa a pagamenti effettuati da un terzo professionista presente nell'immobile. Nel ricorso per cassazione ha dedotto, in sintesi: (1) violazione dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978 e dell'art. 112 c.p.c. per avere la Corte d'appello ritenuto il recesso riferibile alla prima comunicazione anziché alla seconda; (2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978 per avere ritenuto tempestiva e specifica la contestazione del locatore; (3) violazione dell'art. 27, comma 8, L. 392/1978 per avere valorizzato la prosecuzione della detenzione dell'immobile e del pagamento del canone come incompatibili con i gravi motivi; (4) omesso esame di un fatto decisivo, ossia l'asserito pagamento di parte del canone da parte di altro professionista, e omessa valutazione della domanda di rimborso proposta in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che i primi tre motivi non colpissero una delle rationes decidendi autonome poste a base della sentenza d'appello: la Corte territoriale aveva infatti affermato, in modo indipendente, che i motivi indicati nella seconda comunicazione di recesso erano comunque troppo generici per integrare il requisito di specificità richiesto dall'art. 27, comma 8, L. 392/1978, e tale ratio non era stata censurata. Inoltre, i motivi di ricorso si risolvevano in una richiesta di rivalutazione del fatto, preclusa in sede di legittimità. Il quarto motivo è stato parimenti dichiarato inammissibile perché non individuava con precisione il fatto decisivo asseritamente omesso e non rispettava l'onere di specifica indicazione del contenuto degli atti processuali rilevanti. Conseguentemente, il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al contributo unificato დამატivo, nei presupposti di legge.

Norme richiamate

• art. 27, comma 8, L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il recesso anticipato del conduttore richiede la deduzione di gravi motivi specifici; la specificità dei motivi è requisito della dichiarazione di recesso e serve a consentire al locatore una tempestiva e puntuale contestazione.

• art. 112 c.p.c.

  È evocato dal ricorrente per lamentare un'asserita ultrapetizione/erronea qualificazione del recesso, ma la Corte rileva che la censura non incide sulla ratio autonoma della decisione.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare l'apprezzamento delle prove, ma la doglianza è stata reputata una sollecitazione alla rivalutazione del fatto.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la valutazione probatoria; la Corte osserva che si tratta in realtà di critica al merito, non deducibile come violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La Corte ribadisce che la violazione di legge consiste nell'erronea ricognizione della fattispecie astratta, non nella contestazione della ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo effettivamente discusso e trascurato; non può risolversi in una critica generica alla valutazione delle prove.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente e riprodurre il contenuto degli atti e dei documenti su cui si fonda la censura; la mera allusione alla domanda formulata in appello è insufficiente.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso in cassazione.

• art. 633 c.p.c.

  Richiamato quale base del decreto ingiuntivo ottenuto dal controricorrente.

• art. 447-bis c.p.c.

  Richiamato come rito dell'opposizione a decreto ingiuntivo in materia locatizia.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato per la domanda riconvenzionale di ripetizione di somme asseritamente pagate per lavori sull'immobile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte del ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, quando la sentenza impugnata si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a sorreggere il decisum, la mancata specifica censura di anche una sola di esse rende inammissibili i motivi rivolti alle altre, per difetto di interesse.
• La censura per violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. è ammissibile solo se individua l'errore nell'interpretazione o nell'applicazione della norma astratta; se mira invece a contestare la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove, è inammissibile in sede di legittimità.
• Nel recesso anticipato del conduttore per gravi motivi, la specificità delle ragioni addotte è requisito di perfezionamento della dichiarazione: motivi generici non sono idonei a validare il recesso.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione puntuale del fatto storico trascurato e del suo carattere decisivo; non basta proporre una diversa lettura del materiale probatorio.
• Chi deduce in cassazione l'omessa valutazione di un atto processuale o di una domanda deve rispettare l'onere di specifica localizzazione e riproduzione del contenuto rilevante dell'atto, altrimenti la censura è inammissibile.

Come è indicizzato