Cassazione Civile, Sentenza n. 11925/2025 del 06/05/2025

Esito

La controversia

Archi conveniva i Girelli per ottenere l'arretramento della sopraelevazione realizzata dai convenuti sino al rispetto della distanza legale dal confine, l'eliminazione di alcune nuove aperture e il ripristino di altre aperture preesistenti ma ampliate. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda sull'arretramento della sopraelevazione (ordinandone l'arretramento a 3 metri) e rigettato le domande relative alle aperture. La Corte d'Appello aveva poi eliminato la condanna all'arretramento ritenendo in parte i fabbricati aderenti e in parte non frontistanti, e confermando che modifiche alle aperture non avevano aggravato la servitù di veduta.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il quinto motivo di ricorso del sig. Archi, ritenendo che la Corte d'Appello si sia discostata dai principi consolidati relativi all'applicazione del D.M. 2.4.1968 n. 1444 e delle NTA del Comune in zona A. In particolare la Cassazione ha affermato che in zona A, dove vige il divieto di nuove edificazioni e gli interventi ammessi non devono modificare volumi e altezze, non trova applicazione la disciplina dell'art. 873 c.c. ma si applica l'art. 9 del D.M. 1444 che si inserisce automaticamente nello strumento urbanistico ove il regolamento comunale non osservi le prescrizioni del D.M. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente alla censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d'Appello di Brescia in diversa composizione affinché verifichi, alla luce dei principi richiamati, se la sopraelevazione realizzata sia conforme o meno alla disciplina urbanistica e alle prescrizioni del D.M. n. 1444. Il sesto motivo è stato dichiarato assorbito, il secondo inammissibile, e gli altri motivi rigettati.

Norme richiamate

• art. 873 cod. civ.

  Disciplina le distanze tra costruzioni su fondi finitimi (distanza minima 3 metri). La Corte precisa che tale disciplina non trova applicazione automatica nelle zone A dove vige vincolo di inedificabilità assoluta.

• art. 877 cod. civ.

  Riguarda la distanza tra costruzioni e confini; censito nei motivi ma la questione principale è stata la prevalenza della disciplina urbanistica di zona A rispetto a questa norma civilistica.

• D.M. 2.4.1968 n. 1444, art. 9

  In zona A e ove lo strumento urbanistico comunale non osservi le prescrizioni dell'art. 9, quest'ultimo si inserisce automaticamente nello strumento urbanistico e diviene direttamente applicabile nei rapporti tra privati, sostituendo norme comunali difformi; impone limiti alle distanze e vincoli di non incremento dei volumi e delle altezze.

• N.T.A. del Comune di Desenzano del Garda

  Le NTA identificano il centro storico come zona A e prevedono divieto di nuove costruzioni e divieto di modifiche dei volumi e delle altezze. La Corte ha ritenuto necessario verificare la conformità della sopraelevazione a tali prescrizioni.

• art. 2697 cod. civ.

  Norma sull'onere della prova. La Corte ha ritenuto legittimo l'accertamento di fatto fondato sulla CTU e non ha ravvisato erroneo spostamento dell'onere della prova.

• art. 345, 360 e 132 cod. proc. civ.

  Riguardano preclusioni in appello, nullità e motivazione della sentenza. La Corte ha affermato che la deduzione dell'aderenza fra fabbricati è mera difesa ammissibile in appello e che l'omessa pronuncia su contestata ammissione di documenti non ha arrecato vantaggio concreto al ricorrente.

Massime di principio

• Verificare sempre la zonizzazione urbanistica: in zona A (centro storico) è possibile che viga un divieto assoluto di nuove edificazioni e che si applichi direttamente l'art. 9 del D.M. 1444/1968; in tali casi le norme civili sulle distanze (art. 873 c.c.) possono essere escluse e la sopraelevazione può essere vietata se altera volumi o altezze.
• Se lo strumento urbanistico comunale non prevede distanze o prevede distanze inferiori a quelle del D.M. 1444, le prescrizioni dell'art. 9 del D.M. si inseriscono automaticamente nello strumento e vanno applicate tra privati.
• La realizzazione di una sopraelevazione in zona sottoposta a vincoli conformativi richiede verifiche di conformità alle NTA e ai limiti del D.M. 1444: le sopraelevazioni possono essere considerate nuove costruzioni e dunque soggette al divieto in zona A.
• La deduzione dell'aderenza tra fabbricati costituisce una difesa e può essere proposta anche in appello, purché fondata su elementi emergenti dagli atti o dall'istruttoria (es. CTU); non è necessariamente una 'nova' eccezione.
• La prova tecnica d'ufficio (CTU) assume grande valore probatorio: se il CTU accerta aderenza o altre circostanze non contestate dalle parti, il giudice di merito può fondare su tali risultanze la propria decisione.
• Contestare l'ammissione di documenti nuovi in appello richiede dimostrare la decisività di tali documenti per ottenere un effetto pratico; altrimenti l'eccezione di inammissibilità può risultare priva di interesse e inammissibile.