Sentenza n. 1177/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

La società aveva impugnato l’atto comunale del 26 giugno 2017, recante l’accertamento dell’inottemperanza all’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi e la dichiarazione che tale accertamento costituiva titolo per l’immissione in possesso e la trascrizione dell’immobile e dell’area pertinenziale, nonché il successivo diniego del 25 luglio 2017 dell’istanza di fiscalizzazione ex art. 34 d.P.R. 380/2001. Gli abusi riguardavano l’ampliamento della sagoma dell’edificio industriale, la realizzazione di un blocco servizi, l’aumento di larghezza e lunghezza del fabbricato e un piano cantinato; la precedente sentenza del TAR aveva qualificato l’intervento come variazione essenziale e aveva respinto l’impugnazione dell’ordinanza demolitoria. Il Comune ha appellato deducendo omessa pronuncia e omessa considerazione dell’intervenuta acquisizione gratuita ipso iure, sostenendo che la precedente sentenza passata in giudicato avrebbe cristallizzato l’acquisizione dell’intero compendio, che la società non avrebbe avuto legittimazione a contestare il diniego di fiscalizzazione e che non sarebbe stata provata l’impossibilità oggettiva di demolire senza pregiudicare la parte conforme. Ha inoltre sostenuto che l’abuso consistesse in variazioni essenziali non suscettibili di fiscalizzazione e che l’area acquisita non fosse eccedente rispetto ai limiti di legge.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato l’annullamento degli atti disposto dal TAR. Ha ritenuto che il giudicato formatosi sulla precedente ordinanza demolitoria riguardasse esclusivamente l’abuso effettivamente accertato, consistente nell’incremento di superficie di 72,90 mq, e non legittimasse l’acquisizione dell’intero fabbricato e di un’area pertinenziale di 410 mq. L’acquisizione gratuita è stata ritenuta sproporzionata e contraria al limite secondo cui l’area acquisita non può superare dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. Il Comune non poteva considerare automaticamente acquisito l’intero immobile, poiché l’abuso era parziale e riguardava una porzione limitata rispetto alla superficie complessiva dell’edificio. È stata inoltre confermata la censura relativa alla mancata valutazione dell’istanza di fiscalizzazione: il Comune si era limitato a sostenere che l’immobile non fosse più nella disponibilità privata per effetto dell’acquisizione, senza esaminare nel merito l’istanza. L’effetto acquisitivo non poteva quindi ritenersi perfezionato prima della decisione sull’istanza di fiscalizzazione dell’abuso parziale. Il Collegio ha altresì affermato che la fiscalizzazione può operare anche in relazione alle variazioni essenziali nei casi disciplinati dagli artt. 33 e 34 d.P.R. 380/2001, mentre è esclusa per la nuova opera realizzata in assenza di permesso o in totale difformità o variazione essenziale ai sensi dell’art. 31. Spese compensate per la peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

  L’acquisizione gratuita conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione deve riferirsi all’abuso accertato e rispettare il limite quantitativo legale; non può estendersi indiscriminatamente all’intero edificio o a un’area sproporzionata rispetto alla superficie abusiva.

• art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001

  L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

  Il limite di dieci volte la superficie utile abusiva opera anche quando l’abuso riguarda soltanto una parte dell’organismo edilizio.

• art. 31, comma 4, d.P.R. 380/2001

  L’accertamento dell’inottemperanza costituisce titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, ma presuppone una corretta e proporzionata individuazione dell’abuso e dell’area acquisibile.

• art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001

  La fiscalizzazione costituisce un rimedio alternativo alla demolizione nei casi previsti dalla disposizione, includendo anche ipotesi di variazione essenziale riferite a interventi di ristrutturazione edilizia.

• art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001

  La fiscalizzazione può essere richiesta in presenza di difformità parziali dal permesso di costruire, quando la demolizione della parte difforme non possa avvenire senza pregiudizio per la parte conforme.

• art. 34, comma 2-bis, d.P.R. 380/2001

  La disciplina della fiscalizzazione è estesa agli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire.

• art. 38 d.P.R. 380/2001

  La fiscalizzazione può trovare applicazione anche quando il titolo edilizio sia stato annullato giudizialmente o in autotutela.

Massime di principio

• L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione deve essere limitata alle opere abusive effettivamente accertate e all’area strettamente soggetta ai limiti dell’art. 31 d.P.R. 380/2001; non può riguardare l’intero organismo edilizio quando l’abuso è soltanto parziale.
• Il giudicato formatosi sull’impugnazione dell’ordinanza demolitoria cristallizza la qualificazione e la consistenza dell’abuso accertato, ma non legittima automaticamente l’acquisizione di beni o superfici ulteriori rispetto a quelli effettivamente ricompresi nell’abuso.
• Il limite secondo cui l’area acquisita non può eccedere dieci volte la superficie utile abusivamente costruita costituisce un vincolo sostanziale all’esercizio del potere acquisitivo e rende illegittima l’acquisizione di un’area manifestamente sproporzionata rispetto all’abuso.
• Quando il proprietario propone un’istanza di fiscalizzazione fondata sull’impossibilità di demolire la parte abusiva senza pregiudizio per quella conforme, l’amministrazione deve esaminarla nel merito; l’effetto acquisitivo non può essere opposto come già perfezionato se l’area acquisibile non è stata correttamente determinata e l’istanza non è stata definita.
• La fiscalizzazione può operare, nei casi previsti dagli artt. 33, 34 e 38 d.P.R. 380/2001, anche in relazione a variazioni essenziali riferite a interventi edilizi diversi dalla nuova opera realizzata in assenza di titolo o in totale difformità ai sensi dell’art. 31.

Come è indicizzato