Risposta n. 362 del 30/08/2019

Agevolazione "prima casa" per l’acquisto di una pertinenza C/2

L’interpello n. 362 riguarda l’applicabilità dell’agevolazione "prima casa" all’acquisto di un locale ad uso magazzino, classificato in categoria catastale C/2, destinato a pertinenza di un’abitazione già acquistata con il medesimo regime di favore. Il chiarimento richiesto investe il punto 3 della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986.

Fattispecie rappresentata

Il notaio istante riferisce che due soggetti, residenti nel Principato di Monaco, intendono acquistare a Genova un immobile ad uso magazzino, categoria C/2, con superficie catastale pari a 138 mq, da destinare a pertinenza di un appartamento di loro proprietà sito nello stesso Comune. L’appartamento è accatastato in categoria A/1, ha consistenza di 9,5 vani e rendita catastale di 3.777,88 euro, ed era stato acquistato il 23 giugno 2010.

Per tale acquisto del 2010 i contribuenti avevano fruito delle agevolazioni "prima casa" previste dall’art. 1, nota II-bis, Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986, poiché all’epoca la classificazione in categoria A/1 non era ostativa alla fruizione del beneficio. L’istante precisa inoltre che i medesimi non avevano mai destinato in precedenza altre unità immobiliari a pertinenza dell’appartamento in questione.

Quesito del contribuente

Il quesito posto all’Agenzia è se l’acquisto del magazzino C/2 possa essere assoggettato alla tassazione agevolata prevista per le pertinenze dall’art. 1, nota II-bis, punto 3, della Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986, essendo il bene destinato a servizio dell’appartamento già acquistato con agevolazione.

Soluzione interpretativa proposta

Secondo l’istante, la risposta sarebbe positiva sulla base di una lettura letterale della norma, che consentirebbe l’applicazione del regime agevolato alle pertinenze dell’abitazione acquistata con i benefici "prima casa". A suo avviso, la disciplina successiva introdotta dall’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 non avrebbe inciso sugli acquisti anteriori. La tesi si fonda sull’idea che la pertinenza possa seguire, ai fini dell’imposizione, il regime fiscale dell’abitazione principale già agevolata.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto la Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, che all’art. 1, comma 1, prevede l’aliquota agevolata del 2 per cento per i trasferimenti aventi ad oggetto case di abitazione, quando ricorrano le condizioni della nota II-bis.

Richiama poi il punto 3 della nota II-bis, secondo cui le agevolazioni spettano anche per l’acquisto, pure con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a), limitatamente a una per ciascuna categoria catastale tra C/2, C/6 e C/7, purché destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

L’Agenzia richiama inoltre la circolare 7 giugno 2010, n. 31/E, paragrafo 1.1, secondo cui, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni "prima casa" alle pertinenze, queste devono accedere ad un’abitazione acquisita fruendo dei medesimi benefici.

Viene infine richiamato l’art. 817 c.c., che definisce le pertinenze come cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia osserva che la ratio del comma 3 della nota II-bis è quella di agevolare l’acquisto, anche in un momento successivo e con atto separato, di immobili che per le loro caratteristiche siano qualificabili come pertinenze. In questa prospettiva, il regime fiscale dell’abitazione principale è decisivo per stabilire quello della pertinenza, anche se acquistata successivamente.

In coerenza con la prassi consolidata, l’Agenzia condivide la soluzione prospettata dal contribuente e ritiene applicabile l’imposta di registro con aliquota del 2 per cento all’acquisto del locale magazzino C/2, ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del TUR.

Parere conclusivo dell’Agenzia

Il parere è favorevole: l’acquisto del magazzino C/2 può beneficiare dell’agevolazione "prima casa" come pertinenza dell’abitazione già acquistata con il medesimo regime, anche se il bene pertinenziale è comprato successivamente con atto separato. Restano comunque fermi i controlli, in sede di accertamento, sulla effettiva e sostanziale destinazione del bene a pertinenza dell’abitazione principale secondo l’art. 817 c.c.

Conclusioni operative

La risposta dell’Agenzia conferma quindi che:

• le pertinenze possono fruire del beneficio anche se acquistate in un momento successivo rispetto all’abitazione;
• il bene deve rientrare tra le categorie catastali C/2, C/6 o C/7;
• l’acquisto deve riguardare una sola pertinenza per ciascuna categoria;
• deve sussistere un effettivo vincolo pertinenziale, da valutarsi in concreto.

Nel caso esaminato, il locale C/2 destinato a magazzino può dunque essere acquistato con imposta di registro al 2 per cento, purché sia realmente destinato a servizio dell’appartamento acquistato con l’agevolazione "prima casa".