Risposta n. 357 del 30/08/2019

Agevolazioni "prima casa" e immobili collabenti

L’interpello riguarda la possibilità di applicare le agevolazioni fiscali per l’acquisto della "prima casa" a un immobile classificato come collabente, categoria catastale F/2. La contribuente intende acquistare quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito, ristrutturarli entro 18 mesi e trasferirvi la propria residenza per adibirli ad abitazione principale.

Quesito della contribuente

La richiesta verte sull’estensione del regime agevolato previsto per la "prima casa" anche agli immobili collabenti. In particolare, viene chiesto se un fabbricato F/2, da recuperare e rendere abitabile entro 18 mesi dalla registrazione dell’atto di acquisto, possa essere trattato come un immobile idoneo a beneficiare dell’aliquota agevolata.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

La contribuente sostiene di poter accedere ai benefici "prima casa" impegnandosi a:

• ristrutturare l’immobile;
• renderlo abitabile entro 18 mesi dalla registrazione dell’atto di trasferimento;
• stabilirvi la residenza entro il medesimo termine.

L’istante richiama, in via analogica, la disciplina degli immobili in corso di costruzione, osservando che la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 38 del 12 agosto 2005 consente di conservare l’agevolazione se i lavori vengono ultimati entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama innanzitutto l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, che prevede l’aliquota agevolata del 2% per i trasferimenti di case di abitazione, escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ricorrendo le condizioni della nota II-bis.

La nota II-bis richiede, tra l’altro:

• che l’immobile sia nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi la residenza, oppure in quello in cui svolge la propria attività;
• che nell’atto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altra casa di abitazione nel medesimo Comune;
• che dichiari di non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa".

L’Agenzia richiama inoltre:

• la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017;
• la circolare n. 38 del 12 agosto 2005;
• la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010;
• la circolare n. 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio;
• la circolare n. 27 del 2016.

Inquadramento dell’immobile collabente

Secondo l’Agenzia, la categoria F/2 identifica unità immobiliari totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzate da un notevole degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Si tratta di una classificazione durevole, distinta dalle categorie F/3 e F/4, che riguardano invece fabbricati in corso di costruzione o di definizione e hanno natura provvisoria.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia precisa che, ai fini dell’agevolazione "prima casa", occorre che l’unità immobiliare sia, sulla base di criteri oggettivi, astrattamente idonea a soddisfare esigenze abitative. Per ragioni di uniformità applicativa, sono considerate "case di abitazione" i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa, cioè in categoria catastale A, con esclusione di A/10 e con eccezione di A/1, A/8 e A/9.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità, l’Agenzia osserva che l’agevolazione può spettare per fabbricati in corso di costruzione destinati ad abitazione, in quanto strutturalmente concepiti per uso abitativo, anche se non ancora idonei all’uso al momento dell’acquisto. È stato inoltre ammesso, in giurisprudenza, il beneficio anche per l’acquisto di un immobile, al momento destinato ad uso diverso da quello abitativo, acquistato allo scopo di farne la propria abitazione.

Tuttavia, il caso degli immobili collabenti è diverso: l’Agenzia ritiene che la fattispecie presenti un’inidoneità assoluta e oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile al momento dell’acquisto. Per questo motivo, il fabbricato F/2 non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione.

Parere conclusivo dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che la contribuente non può fruire delle agevolazioni "prima casa" per l’acquisto dell’immobile collabente di categoria F/2. La mancata estensione del beneficio è rafforzata anche da richiami giurisprudenziali della Cassazione, in particolare l’ordinanza n. 7653 del 2018, che esclude gli immobili F/2 dalla nozione di fabbricato ai fini impositivi in ragione della loro improduttività di reddito e della particolare natura catastale.

In sintesi, il beneficio spetta solo a immobili che, al momento dell’acquisto, risultino case di abitazione o comunque unità strutturalmente concepite per uso abitativo; un immobile collabente, per come descritto, non soddisfa tale requisito oggettivo e non è quindi agevolabile con il regime "prima casa".