Cassazione Civile, Ordinanza n. 21217/2025 del 24/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 30 ottobre 2010, relativo a un appartamento. I rappresentanti della società promissaria acquirente agirono chiedendo la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promittente venditore e il risarcimento del danno, assumendo che il promissario acquirente avesse adempiuto o comunque contestando l'adempimento altrui. Il convenuto resistette e formulò domanda riconvenzionale: chiese di accertare che il prezzo pattuito fosse stato effettivamente corrisposto per equivalente, mediante lavori di consolidamento statico eseguiti da una società terza, e domandò altresì sentenza ex art. 2932 c.c. in luogo del definitivo trasferimento. I giudici di merito respinsero la domanda principale, accolsero la riconvenzionale e dichiararono la risoluzione del preliminare per inadempimento della parte attrice, con condanna alla restituzione del doppio della caparra. In cassazione i ricorrenti dedussero: 1) violazione delle norme sulla prova e sulla simulazione, sostenendo che la simulazione parziale del prezzo poteva essere provata con ogni mezzo anche tra le parti e che la Corte d'appello aveva erroneamente richiesto una controdichiarazione scritta, oltre a non avere valutato correttamente le prove raccolte; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. e falsa applicazione degli artt. 1385 e 1453 c.c., perché la Corte d'appello avrebbe confermato la condanna alla restituzione del doppio della caparra nonostante in giudizio fosse stata chiesta la risoluzione con risarcimento del danno e non l'esercizio del recesso, senza chiarire la corretta qualificazione della domanda e il relativo regime della caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, affermando che, secondo l'orientamento consolidato e le Sezioni Unite, quando una delle parti di una compravendita immobiliare contesti il prezzo indicato in atto deducendo una simulazione relativa parziale, la prova tra le parti è soggetta ai limiti della prova testimoniale e richiede la forma scritta della controdichiarazione, trattandosi di elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo fondato il vizio di ultrapetizione o comunque di mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato: la sentenza impugnata non aveva risposto al motivo di appello relativo al fatto che non fosse stata proposta una domanda di recesso con richiesta del doppio della caparra, ma una domanda di risoluzione e risarcimento del danno; inoltre la Corte d'appello non aveva chiarito la qualificazione della domanda e il corretto regime della caparra. Per tale ragione la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato con riferimento alla domanda di sentenza costitutiva in luogo del contratto definitivo; la Corte rileva che la questione decisiva non è stata adeguatamente chiarita in appello rispetto alla concreta domanda proposta.

• art. 1385 c.c.

  La Corte richiama la disciplina della caparra confirmatoria e distingue la domanda di risoluzione con risarcimento del danno dall'esercizio del recesso con ritenzione o restituzione del doppio della caparra.

• art. 1453 c.c.

  È evocato quale parametro della domanda di risoluzione per inadempimento e del relativo regime processuale e sostanziale.

• art. 1417 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di prova della simulazione; la Corte però afferma il diverso principio della necessità della prova scritta nei rapporti tra le parti.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione alla distribuzione dell'onere probatorio sulla simulazione del prezzo e sulla dimostrazione dell'effettivo pagamento.

• art. 115 c.p.c.

  Evocato come parametro del dedotto omesso esame e della valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Evocato come parametro del dedotto omesso o errato apprezzamento delle risultanze istruttorie.

• art. 347 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo con riferimento alla disciplina processuale prospettata dai ricorrenti.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte accoglie la censura per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato o per mancata risposta al motivo di appello sul diverso titolo della domanda.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Indicati come parametri dei motivi di ricorso per violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 2722 c.c.

  Richiamato dalla Corte quale norma che limita la prova testimoniale delle pattuizioni aggiuntive o contrarie al contenuto di un documento, rilevante per la simulazione parziale del prezzo.

• art. 1386 c.c.

  Richiamato nella motivazione sul secondo motivo in relazione al recesso e agli effetti della caparra, ma la sentenza censura proprio l'assenza di chiarezza sul fatto che tale rimedio fosse stato effettivamente domandato.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare, la simulazione parziale del prezzo pattuito non può essere provata tra le parti con ogni mezzo quando la prova abbia ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto; occorre la controdichiarazione o altro documento scritto idoneo.
• La domanda con cui la parte non inadempiente chieda la risoluzione del preliminare e il risarcimento di ulteriori danni va distinta dall'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c.: solo nel secondo caso opera il meccanismo del doppio della caparra, mentre nel primo la caparra conserva funzione di garanzia o di acconto sul danno.
• Il giudice di merito deve qualificare in modo preciso la domanda proposta e pronunciarsi sui motivi di appello che contestano tale qualificazione; la mancanza di risposta integra vizio di legittimità per violazione dell'art. 112 c.p.c.
• In tema di caparra confirmatoria, la condanna alla restituzione del doppio della caparra presuppone l'effettivo esercizio del recesso e non può essere automatica quando la domanda attorea sia invece costruita come domanda di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno.

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