Cassazione Civile, Sentenza n. 28694/2023 del 16/10/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Genova che aveva dichiarato opponibile nei loro confronti una servitù di passaggio costituita con atto del 5 febbraio 1997 a favore del compratore (Cappato) e a carico di un diverso mappale (part. 84) poi acquistato dai ricorrenti. I motivi denunciavano violazione e falsa applicazione delle norme in materia di trascrizione e pubblicità immobiliare (artt. 2643 n. 4, 2659, 2665, 2826 c.c. e art. 17 legge n. 52/1985), nonché carenza di motivazione: la nota di trascrizione del 1997 riportava la menzione della servitù nel “quadro D” ma non conteneva dati completi e specifici riguardanti il fondo servente, creando incertezza sulla opponibilità ai terzi; i ricorrenti sostenevano che la costituzione della servitù, essendo negozio autonomo rispetto alla vendita, richiedeva una autonoma e distinta formalità di trascrizione per essere opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dei Sigg. Sorini e Doglio, ritenendo errata la decisione della Corte d'appello che aveva ritenuto sufficiente la menzione della servitù nel "quadro D" della nota di trascrizione della vendita. La Corte ha stabilito che, ai sensi dell'art. 17, comma 3, legge n. 52/1985, ogni negozio soggetto a trascrizione (qui: trasferimento di proprietà e costituzione di servitù prediale) deve essere oggetto di distinte e autonome note di trascrizione; la mera indicazione nel quadro D della nota di vendita, specie se priva degli elementi individuativi del fondo servente, non garantisce la conoscibilità legale richiesta e induce incertezza sull'effettivo rapporto pubblicizzato. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione per essere riesaminata alla luce del principio enunciato. Inoltre è stato rigettato l'“incidente condizionato” di Cappato per vizi formali e di merito.

Norme richiamate

• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17

  “Le note di trascrizione o iscrizione di cui agli articoli 2659, 2660 e 2839 del codice civile debbono essere redatte su modelli a stampa conformi a quelli approvati con decreto interministeriale... Apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione. Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione. Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizione sommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spazio predisposto nel modello di nota di cui al primo comma (...) ”

  La Corte ha interpretato il comma 3 nel senso che, quando in un atto sono contenuti più negozi giuridici soggetti a trascrizione (es. vendita e costituzione di servitù a carico di diverso fondo), ciascun negozio richiede una distinta e autonoma nota di trascrizione; la menzione nel "quadro D" della nota di vendita non sostituisce l'obbligo di una autonoma formalità pubblicitaria e può generare incertezza sull'oggetto del negozio.

• Codice civile, art. 2659

  L'art. 2659 prescrive il contenuto della nota di trascrizione e la sua funzione di rappresentazione sintetica dell'atto pubblicizzato; la Corte ha affermato che la conoscibilità legale richiesta ai fini dell'opponibilità ai terzi si desume dal contenuto della nota e non può essere integrata da conoscenze extrainscrizionali.

• Codice civile, art. 2643, n. 4

  Individua tra gli atti soggetti a trascrizione i negozi che costituiscono diritti reali (tra cui la servitù). La Corte ha richiamato tale disposizione per affermare che la costituzione di servitù è negozio trascrivibile autonomamente e quindi soggetto alle regole di pubblicità immobiliare.

• Codice civile, art. 2665

  L'art. 2665 (criterio di scopo nella rappresentazione) non può sanare l'inesattezza o l'incompletezza della nota di trascrizione quando ciò contravviene al requisito di distinzione previsto dall'art. 17 L. 52/1985; dunque non è invocabile a favore della opponibilità in caso di menzione generica nel quadro D.

• Codice civile, art. 2644

  Richiamato nel ragionamento sulla efficacia della trascrizione: l'acquirente di un fondo gravato da servitù non trascritta è acquistante come se il bene fosse libero ai sensi dell'art. 2644; la mala fede o la conoscenza effettiva non possono supplire all'assenza di pubblicità legale.

• Codice di procedura civile, artt. 366, 370, 371

  Richiamati con riguardo al "ricorso incidentale condizionato" di Cappato: la Corte ha rilevato l'assenza dei requisiti formali (in particolare la richiesta di cassazione della sentenza impugnata) che rendono non qualificabile come valido ricorso incidentale il mezzo proposto.

Massime di principio

• Se la costituzione di una servitù prediale è contenuta nello stesso atto di vendita ma riguarda un fondo diverso da quello trasferito, per essere opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente è necessario presentare una nota di trascrizione autonoma e distinta per la servitù (art. 17 L.52/1985).
• La mera menzione della servitù nello spazio informativo ("quadro D") della nota di trascrizione della vendita non è sufficiente a garantire la conoscibilità legale e l'opponibilità ai terzi se mancano gli elementi identificativi del fondo servente; tale menzione ha valore di pubblicità-notizia ma non supplisce all'obbligo di separata formalità pubblicitaria.
• La opponibilità della servitù non può essere ricavata da conoscenze extra-trascrizionali o dalla sola conoscenza soggettiva del terzo; la pubblicità legale si misura sul contenuto della nota di trascrizione legalmente richiesta.
• I redattori di atti (notaio, parti) devono indicare chiaramente gli estremi catastali e provvedere, quando necessario, a note di trascrizione distinte per evitare incertezza e future contestazioni sulla opponibilità del diritto reale.
• Le parti che intendono impugnare devono rispettare i requisiti formali dei mezzi di impugnazione: un 'ricorso incidentale' deve avere i presupposti di legge (es. richiesta di cassazione) per essere esaminato come tale.