Sentenza n. 209/2026 - Cagliari, Sezione 1

Esito

La controversia

La società ricorrente ha frazionato un appartamento, munendosi di titolo edilizio, ricavando tre unità immobiliari ciascuna di volume inferiore a 210 metri cubi. Non essendo possibile realizzare i parcheggi pertinenziali obbligatori, ha versato al Comune la somma complessiva di € 15.934,46 a titolo di monetizzazione, sebbene ritenesse dovuto il pagamento soltanto per una delle due unità immobiliari ulteriori rispetto a quella originaria. Ha quindi chiesto l'accertamento dell'indebito versamento di € 7.767,96 e la condanna del Comune alla restituzione, oltre interessi legali. L'unico motivo dedotto è la violazione dell'art. 15-quater, comma 7, della l.r. Sardegna n. 23/1985, come modificato dalla l.r. n. 11/2017. La ricorrente ha sostenuto che tale disposizione esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all'originaria, purché di volume inferiore a 210 metri cubi, e che l'art. 64 del Regolamento edilizio comunale non contiene una disposizione più restrittiva idonea a derogare a tale esenzione. Il Comune ha invece ritenuto applicabile il regolamento comunale e dovuto il pagamento per entrambe le unità ulteriori.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso. Ha qualificato l'art. 64 del Regolamento edilizio comunale come norma generale, limitata a prevedere la possibilità di trasformare in corrispettivo monetario l'obbligo di reperire i parcheggi in caso di frazionamento quando questi non siano realizzabili nel lotto. Ha invece qualificato l'art. 15-quater, comma 7, della l.r. n. 23/1985 come norma speciale e derogatoria, perché esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria quando abbia volume inferiore a 210 metri cubi. In applicazione del principio lex specialis derogat legi generali, la società era tenuta a pagare soltanto per la seconda unità ulteriore, per l'importo di € 7.966,50. L'inciso che salva le disposizioni più restrittive degli strumenti urbanistici comunali non consente di applicare il regolamento comunale: una disposizione generale, anteriore e priva di uno specifico riferimento al limite volumetrico di 210 metri cubi non può essere considerata più restrittiva rispetto alla speciale esenzione introdotta successivamente dalla legge regionale. Il Comune è stato pertanto condannato a restituire € 7.767,96, oltre interessi legali. Le spese di lite sono state compensate, con rimborso del contributo unificato alla ricorrente.

Norme richiamate

• art. 15-quater, comma 7, l.r. Sardegna n. 23/1985

  Nel caso di nuovi frazionamenti e ai fini della conclusione dei procedimenti di accertamento di conformità di frazionamenti eseguiti in assenza di titolo, la monetizzazione di cui al comma 6 non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi. Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali.

  La disposizione introduce una norma speciale derogatoria che esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all'originaria, quando il suo volume sia inferiore a 210 metri cubi. Le disposizioni comunali più restrittive devono riferirsi espressamente al medesimo elemento di specialità e non possono consistere in una disciplina generale anteriore e incompatibile.

• art. 10, comma 1, l.r. Sardegna 3 luglio 2017, n. 11

  Ha modificato l'art. 15-quater, comma 7, della l.r. n. 23/1985 introducendo la specifica esenzione dalla monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore di volume inferiore a 210 metri cubi.

• art. 64 del Regolamento edilizio del Comune di Cagliari

  Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari, qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici.

  La disposizione è una norma generale sulla monetizzazione dei parcheggi e non costituisce una disposizione comunale più restrittiva idonea a derogare alla successiva e speciale esenzione prevista dalla legge regionale.

Massime di principio

• Quando una legge regionale introduce, rispetto a una disciplina generale sulla monetizzazione dei parcheggi, una deroga speciale riferita alla prima unità immobiliare ulteriore e subordinata al limite volumetrico di 210 metri cubi, tale deroga prevale sulla disciplina generale comunale in applicazione del principio lex specialis derogat legi generali.
• La clausola legislativa che fa salve le disposizioni comunali più restrittive non consente di disapplicare l'esenzione legale mediante una disposizione comunale generale, anteriore e priva di un espresso riferimento all'elemento specializzante costituito dal volume dell'unità immobiliare.
• In caso di frazionamento di un'unità immobiliare in tre unità aventi volume inferiore a 210 metri cubi, quando i parcheggi pertinenziali non siano realizzabili e trovi applicazione la disciplina speciale regionale, la monetizzazione è dovuta soltanto per la seconda unità ulteriore rispetto a quella originaria; la prima unità ulteriore è esente.
• La pubblica amministrazione non può richiedere il pagamento della monetizzazione per una prestazione non dovuta in base alla disciplina speciale applicabile; la somma indebitamente versata deve essere restituita, con gli interessi legali.

Come è indicizzato