Cassazione Civile, Ordinanza n. 14015/2026 del 13/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce dall’azione promossa dal condominio per far accertare che le ricorrenti non avessero alcun diritto di passaggio sulla strada denominata via La Caletta, asseritamente di proprietà comune dei condomini, e per ottenere la rimozione del cancello aperto dalle convenute nel muro di confine e la ricostruzione del muro. Le convenute avevano sostenuto che la strada fosse vicinale o comunque di uso pubblico, che il condominio non ne fosse proprietario, e in via subordinata avevano chiesto la costituzione coattiva di una servitù di passaggio sul fondo condominiale ex artt. 1051 e ss. c.c., con fissazione dell’indennità. In appello la domanda riconvenzionale è stata dichiarata nulla per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini; le convenute hanno quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi, deducendo: 1) violazione di norme processuali e sostanziali per avere i giudici riconosciuto tutela a soggetti che, a loro dire, non erano parte del giudizio e per avere attribuito al condominio la proprietà della strada in modo erroneo, anche alla luce delle risultanze catastali e degli atti di vendita; 2) violazione delle norme sulla prova e sull’interpretazione degli atti negoziali, oltre che dell’art. 1117 c.c. e della disciplina urbanistica, contestando l’affermazione della condominialità della strada e il diniego del diritto di usarla; 3) violazione delle norme sul litisconsorzio necessario per la declaratoria di nullità della decisione di primo grado sulla domanda di servitù coattiva senza chiamare tutti i condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha ritenuto inammissibile, per difetto di specificità in presenza di doppia conforme, la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c.; ha invece esaminato le doglianze di diritto ritenendole infondate. Ha confermato che l’actio negatoria servitutis può essere proposta dal soggetto che allega e prova la titolarità del diritto reale, che la condominialità di una strada può risultare dagli atti di trasferimento e dalla concreta destinazione al servizio del complesso, e che l’intestazione catastale non è prova decisiva della proprietà. Ha inoltre ribadito che la strada privata gravata da uso pubblico non attribuisce ai frontisti il diritto di aprire accessi diretti, quando ciò comporti un uso diverso e più intenso rispetto alla servitù pubblica. Quanto alla domanda di costituzione coattiva di servitù di passaggio, ha ritenuto corretta la declaratoria di nullità della sentenza di primo grado per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, trattandosi di litisconsorzio necessario. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna delle ricorrenti alle spese e con attestazione dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 99 c.p.c.

  richiamato nel quadro delle doglianze, senza una specifica applicazione decisiva autonoma nel dispositivo

• art. 100 c.p.c.

  richiamato nel quadro delle doglianze, in relazione a legittimazione e interesse ad agire

• art. 102 c.p.c.

  richiamato per la questione del litisconsorzio necessario

• art. 105 c.p.c.

  richiamato per l’intervento volontario del terzo interessato

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel quadro delle censure di ultrapetizione/omessa pronuncia

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nel quadro delle censure processuali e sulla rappresentanza del condominio

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in tema di valutazione delle prove

• art. 331 c.p.c.

  richiamato per il contraddittorio nei casi di litisconsorzio

• art. 332 c.p.c.

  richiamato per il contraddittorio nei casi di litisconsorzio

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non si indicano le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito

• art. 360 c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso; il n. 5 è dichiarato inammissibile per la doppia conforme

• art. 366 c.p.c.

  il requisito di autosufficienza va interpretato in modo elastico, senza richiedere la trascrizione integrale degli atti se il loro contenuto è puntualmente indicato

• art. 383 c.p.c.

  richiamato per la declaratoria di nullità e il rinvio al giudice di primo grado in caso di violazione del litisconsorzio necessario

• art. 949 c.c.

  l’actio negatoria servitutis tutela la libertà del fondo e consente di far dichiarare l’inesistenza di diritti reali altrui sul bene

• art. 1051 c.c.

  richiamato per la domanda di servitù coattiva di passaggio in caso di fondo intercluso

• art. 1052 c.c.

  richiamato nel giudizio di merito per escluderne l’applicazione in assenza dei relativi presupposti

• art. 1117 c.c.

  la condominialità deriva dalla destinazione oggettiva del bene al servizio comune e può essere superata solo dal titolo contrario risultante dagli atti di origine del condominio

• art. 1130 c.c.

  le attribuzioni dell’amministratore non coprono la disposizione dei diritti reali, ma consentono l’azione conservativa nei limiti di legge

• art. 1131 c.c.

  l’amministratore può stare in giudizio per tutelare i diritti comuni se autorizzato dall’assemblea

• art. 1362 c.c.

  richiamato come canone ermeneutico; la censura è infondata perché mira solo a una diversa lettura degli atti

• art. 1363 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione contrattuale

• art. 1364 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione contrattuale

• art. 1366 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione contrattuale

• art. 1368 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione contrattuale

• art. 1369 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso per l’interpretazione contrattuale

• art. 1350 c.c.

  richiamato nel primo motivo, senza un decisum autonomo specifico

• art. 2697 c.c.

  richiamato sul riparto dell’onere della prova: la titolarità del diritto fatto valere va allegata e provata da chi agisce

• art. 1117 c.c.

  richiamato anche per escludere che l’elenco dei beni comuni sia tassativo e per valorizzare il titolo di trasferimento

• art. 28 L. 17 agosto 1942, n. 1150

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla lottizzazione e alle opere di urbanizzazione

• art. 14 L. 126/1957

  richiamato nel terzo motivo, senza autonoma decisività nel ragionamento finale

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  richiamato per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto

• art. 54, comma 2, d.l. 83/2012

  richiamato per l’applicazione della disciplina transitoria sulla doppia conforme

• art. 54, comma 3, d.l. 83/2012

  richiamato per la nuova formulazione dell’art. 360, n. 5, c.p.c.

Massime di principio

• L’azione negatoria servitutis non è limitata alla negazione di una servitù in senso stretto, ma può essere utilizzata per far dichiarare l’inesistenza di qualunque diritto reale altrui sul fondo e per ottenere la cessazione di turbative o molestie.
• La titolarità della posizione soggettiva attiva o passiva dedotta in giudizio è elemento costitutivo della domanda: chi agisce deve allegarla e provarla, salvo riconoscimento o difese incompatibili della controparte.
• La condominialità di un bene non deriva da un elenco tassativo di beni comuni, ma dalla sua oggettiva destinazione al servizio comune e dal titolo originario; il titolo contrario deve risultare dagli atti che hanno dato origine al condominio.
• L’intestazione catastale ha valore solo indiziario e non è sufficiente, da sola, a provare la proprietà di un bene immobile o di una parte comune.
• Nella presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se il ricorrente non indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• Il proprietario o il condominio di una strada privata gravata da uso pubblico può opporsi all’apertura di accessi diretti da fondi frontisti quando ciò comporti un uso più intenso e diverso rispetto al contenuto della servitù di uso pubblico.
• L’interpretazione del contratto o degli atti di trasferimento è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretta da una lettura plausibile e non manifestamente contraria ai canoni legali.
• L’azione diretta a costituire coattivamente una servitù su un fondo in proprietà comune richiede la partecipazione di tutti i comproprietari, perché solo essi possono disporre del diritto; la mancata integrazione del contraddittorio determina nullità dell’intero processo.
• L’amministratore del condominio può agire per la tutela delle parti comuni nei limiti delle attribuzioni conferitegli e con autorizzazione assembleare, ma la costituzione di diritti reali sul bene comune esige la partecipazione dei singoli condomini.
• In sede di legittimità non è sufficiente prospettare una diversa lettura delle prove o degli atti: occorre indicare specificamente la violazione di legge o del canone ermeneutico e le modalità del suo concreto scostamento.

Come è indicizzato