Sentenza del 15/11/2022 n. 33645 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società attrice chiedeva accertamento della proprietà e rilascio di aree occupate abusivamente dal condominio e il risarcimento dei danni per l'impossibilità di vendere le aree (mancato guadagno e perdita di disponibilità). In Cassazione si discuteva in particolare se il danno derivante da occupazione sine titulo dell'immobile sia un "danno in re ipsa" (ossia presunto e liquidabile sul valore locativo) o richieda l'allegazione e prova della concreta perdita di godimento o delle specifiche occasioni di guadagno.

La decisione

La Corte di cassazione, Sezioni Unite, ha accolto in parte il ricorso (secondo e terzo motivo) ritenendo necessario un punto di mediazione: la violazione del contenuto del diritto di proprietà può dare luogo a risarcimento ma non come danno "irrefutabile"; il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta (danno da perdita subita), che, se non provabile in misura esatta, può essere liquidata equitativamente anche utilizzando il parametro del canone locativo di mercato. Il mancato guadagno (es. vendita a prezzo migliore o locazione a canone superiore al mercato) richiede invece prova specifica. La sentenza impugnata è cassata per i motivi accolti e il processo rinviato alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione perchè valuti nuovamente il risarcimento (compreso il danno in termini di interessi sui corrispettivi non percepiti).

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  richiamato in relazione all'azione reale di rivendicazione e alla distinzione tra tutela reale (ripristino) e tutela risarcitoria; non esclude il risarcimento ma disciplina effetti restitutori.

• art. 832 c.c.

  richiama il contenuto del diritto di proprietà (jus utendi et abutendi) e la nozione di diritto di disporre come parte del diritto leso.

• art. 1223 c.c.

  norma sul risarcimento del danno e criterio del risarcimento integrale; usata per collegare danno conseguenza e nesso di causalità giuridica.

• art. 1226 c.c.

  richiamato come base per la liquidazione equitativa del danno, con il parametro del canone locativo di mercato.

• art. 2043 c.c.

  fonte dell'illecito aquiliano; la violazione del contenuto del diritto può integrare il fatto antigiuridico suscettibile di risarcimento, purché sussista danno conseguenza.

• art. 2056 c.c.

  richiamato per la nozione di danno e per la distinzione tra danno evento e danno conseguenza e per i criteri di quantificazione.

• art. 2697 c.c.

  principio sulla prova dei fatti; utilizzato per stabilire oneri probatori delle parti in tema di allegazione e prova del danno.

• art. 1591 c.c.

  citato per analogia nella disciplina delle protrazioni del godimento (es. locazione) e per la distinzione fra risarcimento e regime specifico delle protrazioni contrattuali.

• D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327

  disciplina l'occupazione senza titolo da parte della pubblica amministrazione con indennizzo forfetario; la regola differenziata per la P.A. giustifica una diversa prova/quantificazione rispetto alla comune occupazione abusiva.

• art. 1148 c.c.

  richiamato relativamente agli effetti restitutori sui frutti in caso di reintegrazione; disciplina complementare della tutela reale.

• art. 115 c.p.c.

  regole sull'onere della contestazione e sulle nozioni di fatto della comune esperienza; rilevante per la specificità della contestazione e per l'uso di presunzioni semplici.

• art. 324 c.p.c.

  norma processuale menzionata nel motivo relativo a questioni procedurali sull'interpretazione del giudicato; non fatta oggetto di accoglimento.

Massime di principio

• Occupazione sine titulo: il proprietario può chiedere sia la tutela reale (rivendicazione/rilascio) sia il risarcimento; le due azioni hanno oggetti e prove distincte.
• Danno da perdita subita (impedimento del godimento): va allegata la concreta possibilità di godimento perduta; se l'ammontare non è provabile con precisione, il giudice può liquidare equitativamente, anche usando il canone locativo di mercato come parametro.
• Danno da mancato guadagno (lucro cessante): richiede prova specifica delle occasioni perdute (es. vendita a prezzo superiore o locazione a canone sopra mercato); non è risarcibile in re ipsa.
• Non uso del bene (inerzia del proprietario) non è di per sé risarcibile: l'inerzia rientra nella sfera della tutela reale, non della tutela risarcitoria.
• Occupazione da pubblica amministrazione: regime speciale (art. 42-bis DPR 327/2001) prevede indennizzo forfetario e semplifica la prova del danno rispetto alla comune occupazione abusiva.
• Onere della contestazione: il convenuto deve contestare in modo specifico le allegazioni note a lui; in mancanza di contestazione specifica, i fatti noti possono essere considerati provati; per fatti ignoti l'onere resta all'attore.
• Liquidazione del danno: il giudice deve evitare duplicazioni (es. non risarcire sia il valore dell'immobile che contemporaneamente il suo prezzo di mercato acquisito) e rispettare il principio di integralità senza indurre indebito arricchimento.