Cassazione Civile, Sentenza n. 19892/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

Linari chiedeva la declaratoria dell'obbligo a contrarre ex art.2932 c.c. (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto) in conseguenza dell'aggiudicazione provvisoria risultante da un'asta pubblica indetta da Risorse per Roma (per conto del Comune/Roma Capitale). In subordine chiedeva il risarcimento per responsabilità precontrattuale e la restituzione delle somme versate. La questione centrale riguardava se l'aggiudicazione provvisoria avesse creato un vincolo giuridico obbligante anche per il venditore (Risorse per Roma/Roma Capitale) idoneo a fondare l'azione ex art.2932 c.c., e se clausole del disciplinare di gara (in particolare la facoltà di recesso del venditore fino alla stipula) fossero valide e/o vessatorie.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso principale proposto da Linari e il ricorso incidentale di Roma Capitale. È stata confermata la decisione della Corte d'Appello in sede di rinvio: rigetto della domanda ex art.2932 c.c. (non è emerso un obbligo coercibile a contrarre in capo al venditore prima della stipula notarile, considerato il contenuto del disciplinare di gara che non impegnava il venditore fino al rogito) e parziale accoglimento della domanda di responsabilità precontrattuale con riconoscimento dell'interesse negativo (restituzione del versato rivalutato e interessi legali/quantificazione equitativa del lucro cessante). Le spese di cassazione sono compensate tra le parti.

Norme richiamate

• art.2932 c.c.

  Rimedio dell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto: applicabile quando da una fonte negoziale o legale derivi l'obbligo della controparte di prestare il consenso. Nel caso la Corte ha ritenuto che, pur essendosi formato un vincolo negoziale in conseguenza dell'aggiudicazione provvisoria, il contenuto del disciplinare di gara non imponeva alcun obbligo a contrarre coercibile in capo al venditore fino alla stipula notarile, quindi art.2932 non risultava applicabile per costringere il venditore alla conclusione del rogito.

• art.1341 c.c.

  Norma sulle condizioni generali di contratto e sulle clausole vessatorie. La Corte ha escluso l'applicabilità dell'art.1341 al disciplinare di gara ai fini della domanda ex art.2932, ritenendo irrilevante la qualificazione della singola clausola (es. facoltà di recesso) rispetto all'accertamento dell'esistenza di un obbligo a contrarre.

• art.1326 c.c.

  Regola sulla conclusione del contratto: il contratto si considera concluso quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione. La Corte, richiamata dalla ricorrente, ha però sottolineato che è necessario valutare il contenuto negoziale del disciplinare: il semplice meccanismo di asta/offerta pubblica non comporta automaticamente un obbligo del venditore se il disciplinare prevede espressamente che il venditore non è impegnato fino alla stipula.

• art.1336 c.c.

  Regola sull'offerta al pubblico: l'offerta al pubblico può essere equiparata alla proposta salvo diversa disciplina. La Corte ha ritenuto comunque determinante il contenuto del disciplinare di gara accettato dall'aggiudicatario per stabilire quali obblighi siano sorti.

• art.384 c.p.c., comma 2

  Limiti del giudice del rinvio: deve uniformarsi a quanto statuito dalla Corte di Cassazione ma, in caso di cassazione per vizio di motivazione, ha poteri di nuovo esame su fatti già acquisiti e, se necessario, su altri fatti rilevanti, pur dovendo evitare di fondare la decisione sugli stessi elementi del provvedimento annullato ritenuti illogici. Nel caso la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello di rinvio abbia rispettato i limiti e abbia svolto le valutazioni richieste.

• art.360 c.p.c.

  Norme sui motivi di cassazione; qui è richiamata la giurisprudenza che restringe il sindacato della motivazione (in particolare la riforma del 2012) e chiarisce quando la cassazione per vizio motivazionale consente al giudice di rinvio ampi poteri di revisione.

• art.2697 c.c.

  Regola sulla prova: l'onere della prova grava su chi afferma un fatto. La Corte ha richiamato che spetta a Linari provare l'obbligo coercibile del venditore a contrarre; invece il disciplinare mostrava che il venditore non aveva assunto tale obbligo.

• art.1337 e art.1175 c.c.

  Principi di buona fede e correttezza nelle trattative e nello svolgimento del contratto. Sono stati richiamati in relazione alla responsabilità precontrattuale: la Corte ha ritenuto che il rifiuto della vendita non fosse giustificato adeguatamente dalle controparti e ha riconosciuto l'interesse negativo a favore dell'aggiudicatario, pur motivando sinteticamente.

Massime di principio

• Verificare sempre il contenuto del disciplinare di gara: se esso dichiara espressamente che il venditore non è impegnato fino alla stipula notarile, l'aggiudicazione provvisoria può non generare un obbligo coercibile a contrarre nei confronti del venditore.
• L'aggiudicazione provvisoria può creare un vincolo negoziale, ma la natura e l'estensione degli obblighi (unilaterali o bilaterali, immediati o rinviati alla stipula) dipendono dal testo del bando/disciplinare e dalla volontà negoziale manifestata dalle parti.
• L'art.2932 c.c. è applicabile quando esista un'obbligazione della controparte a prestare il consenso alla stipula; non basta l'interesse o la disponibilità della controparte: il ricorrente deve provare che tale obbligo è effettivamente sorto.
• La clausola che riserva al venditore la facoltà di recedere fino alla stipula è rilevante e può impedire la coartazione del venditore all'esecuzione specifica, salvo diversa interpretazione del complesso negoziale; va valutata nel contesto generale del disciplinare.
• In caso di controversia la responsabilità precontrattuale può comunque trovare spazio: se il venditore si comporta senza giustificato motivo e ciò arreca danno, si può ottenere il ristoro dell'interesse negativo (restituzione rivalutata e interessi) anche se non è possibile ottenere l'esecuzione specifica del contratto.
• In cassazione, quando la sentenza è stata cassata per vizio motivazionale, il giudice del rinvio ha ampia libertà di riesame su fatti e prove, ma non può basare la sua decisione sugli stessi elementi ritenuti illogici dalla Cassazione; è quindi essenziale che la motivazione di merito spieghi coerentemente come ha recepito e superato le indicazioni della Cassazione.