Sentenza del 23/05/2018 n. 605 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato IVA, IRES e IRAP per il 2005, ritenendo che la società avesse ceduto alcuni appartamenti a prezzi superiori a quelli dichiarati. Per l'immobile acquistato da C.A. l'Ufficio si è basato su un preliminare rinvenuto nel fascicolo del mutuo, indicante un prezzo di 305.000 euro, e su una perizia bancaria di circa 303.000 euro, nonostante il rogito e un altro preliminare indicassero 177.684 euro oltre IVA. Per gli immobili ceduti a B.M. e M.M. la maggiore pretesa è stata fondata principalmente sulle quotazioni OMI, assumendo il valore massimo di 1.500 euro al metro quadrato, anziché il prezzo dichiarato.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto parzialmente l'appello. Ha confermato l'accertamento relativo all'immobile ceduto a C.A., ritenendo che la perizia bancaria, unitamente agli altri elementi disponibili, costituisse un indizio concreto del prezzo effettivo, anche senza considerare genuino il preliminare contestato. Ha invece annullato la pretesa relativa agli immobili ceduti a B.M. e M.M., giudicando insufficienti le sole quotazioni OMI, che dopo l'art. 24, commi 4 e 5, della legge n. 88 del 2009 hanno valore di presunzioni semplici e di mero riferimento indiziario. Considerata la reciproca soccombenza, le spese di tutti i gradi sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• Art. 24, commi 4 e 5, legge 7 luglio 2009, n. 88

  Ha comportato l'abrogazione della presunzione legale dei valori OMI con conseguente declassazione a presunzioni semplici.

  Le quotazioni OMI non possono, da sole, fondare la ricostruzione del prezzo effettivo di una cessione immobiliare né giustificare automaticamente una maggiore pretesa fiscale. Possono costituire soltanto un elemento indiziario, da integrare con ulteriori fatti concreti e convergenti.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 2010

  Il contenzioso deve essere abbandonato nei casi in cui l'accertamento sia basato esclusivamente sullo scostamento dai valori OMI.

  L'abolizione della presunzione legale dei valori OMI opera anche per il passato; un accertamento fondato soltanto sulla differenza tra prezzo dichiarato e quotazione OMI non è sufficiente.

• Cassazione civile n. 21569 del 26 ottobre 2016

  Le stime OMI, quali meri valori presuntivi indiziari, non sono sufficienti a determinare una valutazione dell'immobile e la conseguente richiesta di maggiori imposte.

  Il giudice deve verificare l'esistenza di ulteriori elementi probatori specifici, non potendo l'Ufficio fondare la rettifica esclusivamente su dati statistici o medi di mercato.

• Art. 15, commi 1 e 2, D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, come modificato dal D.Lgs. n. 156 del 2015

  La parte soccombente è condannata a rimborsare le spese; la compensazione è possibile in caso di soccombenza reciproca o per gravi ed eccezionali ragioni espressamente motivate.

  Poiché entrambe le parti sono risultate parzialmente soccombenti, le spese dell'intero giudizio sono state compensate.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI rappresentano valori medi o indicativi e non provano, da sole, che il prezzo effettivamente incassato sia superiore a quello risultante dal rogito.
• Un accertamento basato sui valori OMI deve essere accompagnato da ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti, come documentazione bancaria, perizie, preliminari genuini, flussi finanziari o altre prove del pagamento occulto.
• La presenza di una perizia bancaria coincidente con un prezzo significativamente superiore a quello dichiarato può costituire un indizio concreto e autonomo, soprattutto se corroborato da altri elementi.
• La contestazione dell'autenticità di un documento non determina automaticamente l'invalidità dell'accertamento se l'Amministrazione dispone di altri elementi probatori indipendenti.
• In una controversia relativa a più compravendite, ogni operazione deve essere valutata separatamente: l'accertamento può essere confermato per un immobile e annullato per altri.
• Il contribuente deve documentare in modo coerente il prezzo reale, conservando rogito, preliminari, pagamenti, perizie, mutui e ogni elemento idoneo a spiegare eventuali differenze rispetto ai valori OMI.