Cassazione Civile, Ordinanza n. 24709/2025 del 07/09/2025

Esito

La controversia

Due proprietari avevano ceduto volontariamente al Comune una porzione del loro terreno per la realizzazione di una strada; l’ente aveva però occupato anche una ulteriore porzione di suolo, poi irreversibilmente trasformata. I proprietari avevano ottenuto in primo grado il risarcimento del danno per l’occupazione illegittima. In appello il Comune aveva contestato la quantificazione del valore del fondo e la sua qualificazione edificatoria, nonché la prescrizione della domanda, ma la Corte d’appello, quale giudice di rinvio dopo precedente cassazione sull’errore relativo alla notifica dell’appello, aveva rigettato il gravame nel merito. Il Comune ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) ha denunciato violazione di legge, omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente, sostenendo che la Corte territoriale avesse fondato la decisione su una c.t.u. contraddittoria e su una erronea identificazione dell’area occupata, con conseguente errata esclusione dei vincoli di inedificabilità; (2) ha censurato la qualificazione del terreno come edificabile e la sua valorizzazione secondo il criterio dell’edificabilità di fatto, sostenendo che, trattandosi di area bianca e non approvato il PRG, non potesse attribuirsi un valore basato su una potenzialità edificatoria mediata e che la Corte avesse ignorato il peso delle costruzioni abusive e la diversa risultanza della c.t.u.; (3) ha contestato l’esclusione dei vincoli di inedificabilità derivanti da strada, corso d’acqua e vincolo paesaggistico, oltre all’omesso esame dell’elaborato planimetrico allegato all’atto di cessione, deducendo altresì la prescrizione quinquennale della domanda.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, ha accolto il secondo motivo nei limiti indicati, ha ritenuto assorbito il terzo motivo in quanto dipendente dall’esito del secondo, e ha comunque rilevato l’inammissibilità della doglianza sulla prescrizione così come formulata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al capo relativo alla valorizzazione del terreno secondo il criterio dell’edificabilità di fatto, con rinvio alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione per nuovo esame conforme ai principi indicati dalla Corte di legittimità. Il ricorso è stato dunque accolto solo in parte, con sopravvivenza delle ulteriori questioni nei limiti dell’assorbimento e del nuovo giudizio di rinvio.

Norme richiamate

• art. 380-bis cod. proc. civ.

  indica la trattazione del ricorso in adunanza camerale.

• art. 360 cod. proc. civ.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  viene richiamato per delimitare i vizi denunciabili in cassazione; non consente una rivalutazione del merito o delle risultanze istruttorie.

• art. 112 cod. proc. civ.

  richiamato nel primo motivo, ma la censura viene ritenuta sostanzialmente diretta a ottenere un nuovo esame del merito.

• art. 113 cod. proc. civ.

  richiamato nel primo motivo, senza autonoma decisività rispetto alla ratio della decisione.

• art. 115 cod. proc. civ.

  richiamato nel primo motivo, ma la critica viene qualificata come richiesta di rivalutazione delle prove.

• art. 116 cod. proc. civ.

  richiamato più volte; la Corte ribadisce che la contestazione non può tradursi in una nuova valutazione delle risultanze istruttorie.

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato nel primo motivo in relazione alla motivazione apparente.

• art. 96 del r.d. 25 luglio 1904, n. 523

  norma evocata per il vincolo fluviale; la Corte conferma, nel caso concreto, l’assenza di occupazione dentro la fascia di rispetto.

• art. 26 del codice della strada

  richiamato dal ricorrente per sostenere l’esistenza del vincolo stradale di inedificabilità; la Corte non accoglie la censura in ragione dell’inammissibilità/assorbimento del motivo relativo.

• art. 16 del codice della strada

  richiamato dalla Corte per escludere, in fatto, l’esistenza del vincolo stradale sull’area occupata.

• art. 4 della legge 28 gennaio 1977, n. 10

  metri cubi 0,03 per metro quadrato di area edificabile

  nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici generali limita l’edificabilità dei suoli fuori dai centri abitati, ma non equivale a valorizzazione automatica a prezzo agricolo.

• art. 4 della legge 1° giugno 1971, n. 291

  richiamato come norma di salvaguardia nella pendenza dell’approvazione degli strumenti urbanistici.

• art. 39 della l.r. Sicilia 31 marzo 1972, n. 19

  richiamato come disposizione regionale sostanzialmente analoga in tema di edificabilità in attesa di strumenti urbanistici.

• art. 21 della l.r. Sicilia 27 dicembre 1978, n. 71

  considerato applicabile ratione temporis; disciplina l’edificabilità nelle aree urbanizzate e nelle aree non urbanizzate delle zone omogenee B, subordinandola, in quest’ultimo caso, a piani attuativi o all’urbanizzazione primaria e secondaria.

• art. 15, ultimo comma, della l.r. Sicilia 12 giugno 1976, n. 78

  richiamato per l’esclusione, in Sicilia, del solo terzo comma dell’art. 17 della legge urbanistica statale.

• legge 6 agosto 1967, n. 765, art. 17

  richiamata come parametro urbanistico generale in relazione ai comuni e ai piani non approvati.

• d.l. 27 giugno 1985, n. 312, convertito in l. 431/1985

  richiamato quale fonte del vincolo paesaggistico (c.d. legge Galasso), escluso in fatto dalla Corte per l’area occupata.

• art. 1-quinquies del d.l. 27 giugno 1985, n. 312, convertito in l. 431/1985

  evocato dal ricorrente per sostenere l’esistenza del vincolo paesaggistico; la Corte ha ritenuto non decisivo il vincolo sull’intera area in ragione della sua concreta collocazione.

• art. 74 disp. att. cod. proc. civ.

  richiamato in relazione alla collocazione degli originali documentali nel fascicolo di parte.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la censura di violazione di legge o vizio motivazionale in una richiesta di nuova valutazione del merito, della consulenza tecnica o dei documenti di causa; la doglianza deve indicare un fatto storico decisivo effettivamente omesso e non limitarsi a sollecitare una diversa lettura delle prove.
• Quando il giudice di merito aderisce alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio che abbia preso in considerazione e replicato ai rilievi dei consulenti di parte, l’obbligo di motivazione può ritenersi assolto con il richiamo delle fonti del convincimento, senza necessità di confutare puntualmente ogni critica difensiva.
• In materia di stima di aree prive di inedificabilità assoluta, il criterio dell’edificabilità di fatto richiede di verificare la compatibilità della concreta potenzialità edificatoria con le scelte urbanistiche e con i vincoli incidenti sulla zona; non è sufficiente fare riferimento generico alla presenza di costruzioni, soprattutto se una parte di esse risulta abusiva o non è chiarito se sia stata inclusa nella comparazione estimativa.
• I piani urbanistici adottati e presentati ma non approvati non possono essere automaticamente equiparati a strumenti pienamente efficaci; tuttavia, quando il fondo ricade in un’area non assistita da disciplina urbanistica approvata, la sua valutazione non può essere risolta meccanicamente con il solo indice astratto previsto per le aree prive di pianificazione, dovendo essere compiuta con criterio estimativo coerente e non contraddittorio.
• La deduzione di una prescrizione o di altre eccezioni processuali deve essere veicolata con un motivo di ricorso riconducibile a uno dei vizi tipizzati dall’art. 360 c.p.c.; una mera affermazione generica o sganciata da un preciso errore processuale non è scrutinabile in cassazione.

Come è indicizzato