Sentenza del 21/05/2020 n. 67 - Comm. Trib. Prov. Rimini

Esito

La controversia

disputa sulla determinazione della rendita catastale tramite procedura DOCFA per uno stabilimento balneare realizzato su area demaniale concessa: in particolare se il tratto di arenile debba essere considerato mera pertinenza dei fabbricati o elemento del complesso produttivo da valutare ai fini della rendita e, in assenza di riferimenti di mercato, quale parametro usare per la valutazione

La decisione

la decisione ha ritenuto che nella determinazione della rendita catastale degli stabilimenti balneari debbano essere considerate tutte le componenti potenzialmente produttive di reddito, ivi compreso l'arenile. L'arenile non è mera pertinenza ma, insieme agli altri elementi strutturali, costituisce un corpo unico con autonomia di redditività; in mancanza di riferimenti di mercato la valutazione deve fondarsi sui parametri economici contenuti nelle concessioni demaniali

Norme richiamate

• procedura DOCFA

  strumento formale per dichiarare e aggiornare la consistenza e la rendita catastale: va compilato tenendo conto di tutti gli elementi produttivi di reddito relativi all'immobile, inclusi quelli su aree demaniali

• concessioni demaniali

  i parametri economici e i criteri contenuti nelle concessioni rappresentano un riferimento utile e necessario per la valutazione dell'arenile quando mancano riscontri di mercato

• principi valutativi del catasto

  la rendita catastale deve riflettere il valore complessivo degli elementi dell'unità immobiliare produttivi di reddito; le pertinenze che costituiscono un corpo unico con capacità reddituale autonoma devono essere valorizzate insieme ai fabbricati

Massime di principio

• Per stabilimenti balneari su aree demaniali in concessione, l'arenile va considerato nella determinazione della rendita catastale se contribuisce alla capacità produttiva dell'attività
• L'arenile non va automaticamente trattato come mera pertinenza: se integrato funzionalmente con le strutture e idoneo a generare reddito, costituisce parte integrante dell'unità immobiliare da valutare
• Se mancano confronti di mercato per l'arenile, usare i parametri economici e i criteri presenti nelle convenzioni/concessioni demaniali come base per la stima
• Nella compilazione DOCFA per stabilimenti balneari includere e motivare distintamente tutte le componenti produttive (fabbricati, aree attrezzate, arenile) e conservare i riferimenti alle clausole di concessione come supporto valutativo
• In sede di contenzioso, il concessionario dovrebbe fornire dati economici e gestionali che dimostrino la diversa incidenza reddituale dell'arenile; l'amministrazione può invece invocare i parametri di concessione per giustificare l'inclusione e la quantificazione