Sentenza n. 1300/2026 - Brescia, Sezione 1

Esito

La controversia

Il proprietario ha impugnato l’ordinanza, adottata il giorno successivo all’intervento dei Vigili del Fuoco per dissesto statico della rampa, deducendo che l’obbligo di eseguire gli interventi non avrebbe dovuto essere rivolto a lui soltanto, ma anche alle due proprietarie dell’appartamento al secondo piano, che assumeva comproprietarie della rampa. Ha contestato la scelta comunale anche perché, dopo aver ricevuto gli atti di acquisto e aver riconosciuto che la proprietà era divisa in quote, il Comune non aveva esteso alle altre proprietarie l’ordine di messa in sicurezza. In memoria ha inoltre sostenuto che, data la comproprietà e la servitù di passaggio a favore dei proprietari dell’edificio retrostante, non avrebbe potuto eseguire da solo le opere senza il consenso degli altri interessati. Il ricorrente aveva già interdetto la rampa e adottato misure provvisionali per impedire l’accesso al locale sottostante; la relazione tecnica del 16 luglio 2025 stimava in 4.400 euro il puntellamento provvisorio e in 47.466 euro il rifacimento della rampa.

La decisione

Il TAR ha respinto l’unico motivo. L’ordinanza contingibile e urgente può essere rivolta a chi abbia la materiale disponibilità del bene da cui origina il pericolo e sia quindi in grado di intervenire tempestivamente; l’amministrazione non è tenuta, nell’urgenza, a svolgere un’approfondita istruttoria sull’assetto proprietario. Era pacifico che il ricorrente fosse proprietario della rampa, mentre l’identità degli eventuali comproprietari risultava incerta anche per le prospettazioni alternative e mutevoli dello stesso ricorrente. Non era dunque illegittimo ordinare a lui soltanto gli interventi urgenti, senza accertare previamente se fosse proprietario esclusivo o comproprietario. È stata inoltre respinta la dedotta impossibilità di intervenire senza il consenso delle altre proprietarie: nell’ipotesi di comproprietà, il ricorrente poteva eseguire le opere urgenti e agire in sede civile per il rimborso pro quota. La servitù di passaggio non impediva al proprietario del fondo servente di realizzare le opere urgenti di conservazione; anche per tali spese è possibile il rimborso, ricorrendone i presupposti, ai sensi dell’art. 1069, ultimo comma, c.c. Spese compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 818, comma 1, c.c.

  Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto

  Il trasferimento della cosa principale comprende la pertinenza, salvo che il titolo disponga diversamente; il TAR lo applica per escludere che la rampa pertinenziale possa essere rimasta ai precedenti proprietari dopo la vendita dell’unità immobiliare.

• art. 1117 c.c.

  oppure la rampa è a servizio di entrambe le unità, e quindi è parte comune in comproprietà tra i proprietari esclusivi delle unità immobiliari dell’edificio stesso, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

  Se la rampa è destinata al servizio comune delle unità dell’edificio, essa è parte comune dei proprietari delle unità, salvo un diverso titolo.

• art. 1134 c.c.

  Pertanto il ricorrente è legittimato ad eseguire da solo le opere necessarie per ottemperare all’ordinanza, e potrà rivalersi in sede civile nei confronti delle sig.re Alari e Vergamini, se sarà accertato che esse sono comproprietarie della rampa, per ottenere il rimborso pro quota delle spese di esecuzione delle suddette opere.

  L’urgenza delle opere necessarie a ottemperare a un’ordinanza contingibile e urgente consente al condomino di intervenire sulle parti comuni senza previa autorizzazione, ferma la possibilità di chiedere in sede civile il rimborso pro quota se ne ricorrono i presupposti.

• art. 1069, ultimo comma, c.c.

  Egli potrà poi rivalersi in sede civile contro tali soggetti per il rimborso parziale delle spese sostenute, alla luce di quanto disposto dall’art. 1069, ultimo comma, c.c. sul concorso nelle spese per le opere eseguite sul fondo servente che giovino sia al proprietario di quest’ultimo, sia al titolare della servitù.

  Le spese per opere sul fondo servente che giovano sia al proprietario sia al titolare della servitù possono essere ripartite anche con quest’ultimo; la servitù non impedisce al proprietario di eseguire le opere urgenti.

Massime di principio

• Un’ordinanza contingibile e urgente diretta a rimuovere un pericolo può essere indirizzata al soggetto che abbia, a qualsiasi titolo, la materiale disponibilità del bene da cui il pericolo deriva e la concreta possibilità di intervenire tempestivamente. Nell’urgenza l’amministrazione non è tenuta a svolgere un’approfondita istruttoria per individuare tutti i proprietari o comproprietari, quando tale accertamento sia incompatibile con la tempestività dell’intervento.
• Quando è pacifico che il destinatario dell’ordinanza abbia la disponibilità del bene e possa eseguire le opere necessarie, l’incertezza sulla proprietà esclusiva o pro quota non impedisce di rivolgergli individualmente l’ordine urgente, né impone di attendere l’accertamento dell’identità di eventuali comproprietari.
• Il condomino può eseguire senza previa autorizzazione le opere urgenti sulle parti comuni necessarie per ottemperare a un’ordinanza contingibile e urgente; l’eventuale ripartizione delle spese e il rimborso pro quota possono essere richiesti in sede civile.
• La servitù di passaggio non preclude al proprietario del fondo servente l’esecuzione delle opere urgenti necessarie alla conservazione del fondo; resta salva la possibilità di chiedere al titolare della servitù il concorso nelle spese per le opere che giovino anche a quest’ultimo.

Come è indicizzato