Sentenza del 06/03/2023 n. 236 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche

Esito

La controversia

La società impugna l'avviso di accertamento IMU relativo all'anno 2012 che ha riqualificato un terreno da agricolo ad area edificabile e ha determinato l'imposta sulla base del valore venale di Euro 1.000.000,00 indicato nel contratto di compravendita. La ricorrente deduce carenza di motivazione dell'atto e contesta la riclassificazione, sostenendo che l'area era ancora urbanisticamente classificata come zona agricola fino alla variante al PRG approvata nel 2013 e che quindi l'IMU doveva essere calcolata come terreno agricolo (reddituale). Contesta altresì l'utilizzo del prezzo di compravendita successivo come parametro di valore per il periodo impugnato.

La decisione

La CTR Marche ha respinto l'appello della società e ha confermato l'avviso di accertamento. Il giudice ha ritenuto decisivi due elementi: (1) la stessa società aveva presentato procedura DOCFA e aveva accatastato una porzione dell'area come unità F/1 (passaggio da terreno agricolo a ente urbano), con perdita del reddito dominicale; (2) la nozione giurisprudenziale di edificabilità di fatto, applicata al caso, ha ritenuto probante la "vocazione edificatoria" dell'area anche prima della formale variante urbanistica, desumibile da elementi oggettivi e dal prezzo di compravendita ritenuto incompatibile con la natura agricola. Pertanto l'area è stata assoggettata a IMU come area edificabile sulla base del valore risultante dall'atto di compravendita. Le spese sono compensate.

Norme richiamate

• art. 7, co. 162, Legge 296/2006

  Richiamato dalla ricorrente in tema di motivazione degli atti impositivi; la CTR ha ritenuto che l'atto comunale fosse sufficientemente motivato ai sensi della normativa richiamata.

• art. 7, Legge 212/2000

  Richiesto dalla ricorrente per censurare la motivazione dell'atto; la Corte ha ritenuto che l'atto amministrativo contenesse i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche tali da permettere alla contribuente di difendersi.

• art. 36, D.L. 223/2006

  Disposizione richiamata in relazione alla qualificazione urbanistica delle aree; la ricorrente sosteneva che l'area fosse fabbricabile solo se prevista dallo strumento urbanistico adottato dal Comune, mentre la Corte ha richiamato la distinzione tra edificabilità di diritto e di fatto.

• D.Lgs. 504/1992 (art. 5 comma 1 lett. b e art. 2 comma 1 lett. b)

  Norme che individuano l'ambito soggettivo e materiale dell'ICI/IMU: le aree edificabili sono soggette all'imposta. La Corte ha applicato il criterio prevedendo l'assoggettamento perché l'area risultava accatastata come fabbricato e priva di reddito dominicale, e/o aveva edificabilità di fatto.

• artt. 23 e 32, D.Lgs. 546/1992

  Norme processuali sul termine di costituzione e deposito documentale della parte resistente. La CTR ha rilevato la tardiva costituzione del comune ma ha ritenuto che ciò non avesse leso il diritto di difesa della ricorrente, anche perché la documentazione prodotta era di provenienza della stessa ricorrente.

• art. 67, TUIR (richiamato in giurisprudenza)

  Norma relativa alla tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; citata a supporto del principio che anche per fini fiscali rileva l'edificabilità di fatto.

• Cass. sent. n. 5166/2013 e successive pronunce (es. ord. 30732/2021, ord. 9842/2020)

  Giurisprudenza di legittimità che riconosce rilievo giuridico all'edificabilità di fatto: l'edificabilità si individua tramite indici oggettivi (vicinanza a centro abitato, servizi, opere di urbanizzazione, sviluppo edilizio circostante) e vale ai fini dell'ICI/IMU e della plusvalenza fiscale. La CTR ha applicato questi principi al caso concreto.

Massime di principio

• Il frazionamento e l'accatastamento richiesti dal proprietario (es. procedura DOCFA e variazione in categoria F/1) costituiscono elementi probatori idonei a dimostrare la perdita della natura agricola del terreno e la sua qualificazione come area edificabile ai fini IMU.
• L'edificabilità di fatto è rilevante ai fini fiscali: anche in assenza di formale variazione del piano urbanistico, la presenza di indici oggettivi (vicinanza al centro, sviluppo edilizio limitrofo, servizi, opere di urbanizzazione) può giustificare la riclassificazione del terreno come edificabile.
• Il prezzo pattuito in compravendita può essere assunto dall'amministrazione come parametro di riferimento del valore venale in comune commercio e costituisce elemento probatorio significativo per dimostrare la vocazione edificatoria quando risulta palesemente incompatibile con il valore tipico di un terreno agricolo.
• La mera assenza, al momento dell'accertamento, di una formale variante urbanistica non esclude automaticamente l'applicazione dell'IMU come area edificabile se sussistono elementi che indicano edificabilità di fatto.
• Documenti e atti di natura privatistica predisposti dal proprietario (contratti preliminari, DOCFA, atti di vendita) possono essere usati dall'Amministrazione a supporto dell'accertamento; chi contesta deve fornire prove contrarie convincenti (perizia di stima, valutazioni di mercato, prova della continuità dell'uso agricolo).
• In sede processuale tributaria la tardiva costituzione della parte resistente limita soltanto alcune eccezioni processuali ma non impedisce al resistente di negare i fatti o di produrre documenti già in possesso della controparte.
• Per difendersi efficacemente, il contribuente in situazioni similari dovrebbe raccogliere e produrre prove tecniche e peritali che dimostrino il carattere agricolo effettivo e l'assenza degli indici di edificabilità di fatto, nonché contestare in modo specifico l'attendibilità del prezzo usato dall'Amministrazione.