Sentenza n. 2204/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale gli aveva ingiunto, quale responsabile dell'abuso, di rimuovere entro 120 giorni opere edilizie consistenti nella diversa conformazione della scala di collegamento tra il terzo e il quarto piano, nell'ampliamento di un manufatto preesistente destinato alla realizzazione di un bagno e di un ripostiglio e nella modifica di un tramezzo. Il ricorrente aveva acquistato l'immobile nel 2008, mentre era pendente una domanda di condono poi definita nel 2017; aveva presentato una SCIA nel 2011 per la realizzazione di un vano tecnico e una CILA nel 2020 per bagno e ripostiglio, e aveva venduto l'immobile nel 2020. Ha dedotto: 1) violazione dell'art. 19, comma 3, l. n. 241/1990, sostenendo che il termine per l'esercizio dei poteri inibitori sulla SCIA fosse decorso e che si fosse consolidato il proprio affidamento; 2) violazione dell'art. 16 l.r. n. 15/2008, in relazione all'art. 37 d.P.R. n. 380/2001, assumendo che avrebbe dovuto applicarsi la sanzione pecuniaria anziché quella demolitoria e che l'amministrazione non avesse motivato la scelta; 3) difetto di motivazione e di istruttoria, per mancata individuazione dell'effettivo responsabile, dell'epoca di realizzazione delle opere, dei presupposti dell'ordine di demolizione e dell'interesse pubblico concreto e attuale. Ha inoltre sostenuto che le opere fossero state realizzate dopo la vendita e che l'atto contenesse errati dati catastali. L'amministrazione ha prodotto una successiva determinazione di rettifica degli estremi catastali.

La decisione

Il TAR ha ritenuto il ricorso procedibile, escludendo che la successiva determinazione di rettifica avesse natura novativa o avesse fatto venir meno l'interesse al ricorso. La rettifica costituiva mera correzione di un errore materiale immediatamente riconoscibile, senza modificare la volontà sostanziale dell'amministrazione né l'efficacia dell'ordine di demolizione. Nel merito, il primo motivo è stato respinto: se una SCIA è utilizzata legittimamente per interventi rientranti nel suo ambito, il decorso del termine per l'esercizio dei poteri inibitori impedisce un successivo ordine di demolizione riferito alle opere segnalate; tuttavia, tale effetto non opera quando la SCIA sia stata presentata in luogo del permesso di costruire per interventi urbanisticamente rilevanti. In tal caso la segnalazione è giuridicamente inidonea, non produce effetti e l'amministrazione conserva il potere repressivo senza i limiti temporali dell'autotutela. Nel caso concreto, la diversa conformazione della scala aveva determinato un ampliamento della superficie residenziale e la trasformazione di uno spazio tecnico in ambiente abitabile; l'ampliamento del manufatto richiedeva comunque un titolo edilizio e non poteva essere assentito mediante SCIA o CILA. È stato respinto anche il motivo relativo alla responsabilità e all'epoca delle opere: il privato che contesta l'abusività deve provare con elementi concreti la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile. La perizia di parte aveva valore meramente indiziario e non era sufficiente a superare gli accertamenti risultanti dalla relazione degli organi pubblici, dotata di efficacia probatoria privilegiata ai sensi dell'art. 2700 c.c. Gli accertamenti amministrativi indicavano inoltre che la demolizione dei manufatti originari e la ricostruzione di un manufatto di maggiori dimensioni erano presumibilmente avvenute anteriormente al 2012, quando il ricorrente aveva già la proprietà e la disponibilità dell'immobile. Il secondo motivo è stato respinto perché l'art. 37 d.P.R. n. 380/2001 riguarda gli interventi eseguibili mediante SCIA ai sensi dell'art. 22 e realizzati in assenza o difformità dalla segnalazione, mentre la fattispecie era riconducibile alla sanzione ripristinatoria prevista dall'art. 16 l.r. n. 15/2008. La sanzione pecuniaria sostitutiva costituisce una possibilità della fase esecutiva, subordinata alla situazione di pericolo per la stabilità del fabbricato, e la sua mancata valutazione nell'ordine di demolizione non ne determina l'illegittimità. Il ricorso è stato integralmente respinto, con condanna del ricorrente alle spese processuali, liquidate in euro 3.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 19, commi 3 e 6-bis, l. n. 241/1990

  Il decorso dei termini per l'esercizio dei poteri inibitori sulla SCIA consolida gli effetti della segnalazione e rende illegittimo un successivo ordine di demolizione relativo alle opere validamente segnalate; tale effetto non opera se la SCIA è stata utilizzata fuori dal proprio ambito applicativo.

• art. 22 d.P.R. n. 380/2001

  Individua gli interventi realizzabili mediante SCIA; l'utilizzo della SCIA per interventi urbanisticamente rilevanti soggetti a permesso di costruire è giuridicamente inidoneo a produrre gli effetti della segnalazione.

• art. 37, comma 1, d.P.R. n. 380/2001

  Prevede la sanzione pecuniaria per interventi soggetti a SCIA ai sensi dell'art. 22 e realizzati in assenza o difformità dalla segnalazione; non è applicabile a interventi eccedenti l'ambito della SCIA.

• art. 16 l.r. n. 15/2008

  Prevede la sanzione ripristinatoria applicabile alla fattispecie concreta; la sanzione pecuniaria sostitutiva è eventuale e può essere valutata nella fase esecutiva in presenza del pericolo per la stabilità del fabbricato.

• art. 2700 c.c.

  L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza dell'atto e dei fatti attestati dal pubblico ufficiale come avvenuti in sua presenza; la perizia di parte non può prevalere, da sola, sulla ricostruzione risultante dall'atto pubblico.

• art. 1367 c.c.

  È richiamato quale criterio generale di conservazione degli atti giuridici, coerente con la qualificazione della rettifica come intervento conservativo e non novativo.

• art. 55 c.p.a.

  La domanda cautelare proposta dal ricorrente era stata respinta con precedente ordinanza, rimasta inoppugnata.

Massime di principio

• Il decorso del termine previsto dall'art. 19 l. n. 241/1990 impedisce l'adozione di un successivo ordine di demolizione solo per le opere validamente riconducibili all'ambito applicativo della SCIA; se la SCIA è stata utilizzata in luogo del permesso di costruire per interventi urbanisticamente rilevanti, essa è inidonea a produrre effetti e l'amministrazione conserva il potere repressivo senza i limiti temporali dell'autotutela.
• La diversa conformazione di una scala che comporti incremento della superficie residenziale e trasformazione di uno spazio tecnico in ambiente abitabile costituisce intervento urbanisticamente rilevante, non assentibile mediante SCIA o CILA quando richieda un titolo edilizio maggiore.
• La sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione, prevista dalla disciplina applicabile all'abuso, appartiene alla fase esecutiva ed è subordinata alla verifica del pericolo per la stabilità del fabbricato; la sua mancata valutazione nell'ordine di demolizione non ne determina l'illegittimità.
• Nel giudizio sull'abusività edilizia, il privato che invoca la preesistenza o la diversa epoca di realizzazione dell'opera ha l'onere di fornire elementi concreti e documentali idonei a dimostrarla; una mera perizia di parte o una dichiarazione non documentata non sono sufficienti.
• La rettifica di un provvedimento amministrativo, quando elimini un errore materiale palese senza modificare la volontà sostanziale dell'amministrazione, ha natura conservativa e non novativa, sicché non determina di per sé la sopravvenuta carenza di interesse all'impugnazione dell'atto rettificato.

Come è indicizzato