Sentenza del 08/11/2016 n. 2857 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L’Amministrazione ha riqualificato, ai fini dell’imposta di registro, la vendita di un terreno con sovrastante fabbricato come cessione di area edificabile, presumendo che il fabbricato sarebbe stato demolito e che l’area sarebbe stata utilizzata per una nuova edificazione. Il ricorrente ha contestato tale ricostruzione, sostenendo che l’oggetto del contratto era un terreno già edificato e non un’area edificabile libera. La futura ed eventuale demolizione del fabbricato dipendeva da una scelta dell’acquirente successiva alla compravendita e non poteva modificare, ai fini fiscali, la natura del bene risultante dal contratto al momento dell’imposizione.

Norme richiamate

• Art. 20 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro)

  “Interpretazione degli atti”

  L’atto deve essere interpretato considerando il suo contenuto e gli effetti giuridici dell’operazione effettivamente dedotta nel contratto, senza attribuirgli una diversa natura sulla base di eventi futuri, eventuali o di mere intenzioni soggettive non risultanti dall’atto.

• Cassazione civile, sentenza n. 24799/2004

  La vendita di un terreno con fabbricato sovrastante non costituisce cessione di area edificabile in assenza di elementi attuali e oggettivi che dimostrino una diversa natura dell’operazione.

• Cassazione civile, sentenza n. 15631/2014

  La successiva demolizione del fabbricato non consente di qualificare retroattivamente il bene come area edificabile, poiché si tratta di un evento futuro ed eventuale dipendente dalla volontà dell’acquirente.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, la qualificazione dell’operazione deve riferirsi all’oggetto del contratto e alla situazione esistente al momento della stipula.
• La vendita di un terreno con un fabbricato non diventa automaticamente cessione di area edificabile solo perché il fabbricato potrebbe essere demolito o sostituito in futuro.
• Le intenzioni dell’acquirente, i progetti edilizi futuri e gli eventi successivi alla compravendita non sono sufficienti, da soli, a fondare una diversa qualificazione fiscale dell’atto.
• L’Amministrazione finanziaria non può basare la maggiore imposizione su presunzioni meramente soggettive o su circostanze future e incerte; occorrono elementi oggettivi e attuali ricavabili dall’atto e dalla situazione del bene.
• In situazioni analoghe, occorre verificare la descrizione contrattuale del bene, l’esistenza del fabbricato al momento della vendita e l’eventuale presenza di elementi oggettivi che dimostrino che il fabbricato sia solo apparente o irrilevante rispetto a una reale cessione di area edificabile.