Sentenza del 08/11/2016 n. 282 - Comm. Trib. Prov. Grosseto

Esito

La controversia

Il ricorrente pretendeva di sottrarre dal calcolo della plusvalenza un costo di mediazione di 109.670,00 euro, sostenuto nella misura del 50%, risultante dall'atto notarile. L'Ufficio ha ritenuto tale importo esoso e non congruo rispetto al prezzo di vendita dell'immobile, pari a 181.700,00 euro, e lo ha sostituito con un costo forfettario calcolato nella misura del 3%. Il contribuente, pur sollecitato a spiegare le ragioni dell'importo particolarmente elevato, non ha fornito giustificazioni sufficienti, invocando sostanzialmente la libertà contrattuale delle parti.

La decisione

Il Collegio ha ritenuto legittimo l'operato dell'Amministrazione finanziaria, affermando che la mera indicazione del costo nell'atto notarile non è sufficiente a renderlo automaticamente deducibile ai fini dello scorporo dalla plusvalenza. Occorre anche dimostrarne l'effettività e la congruità rispetto al valore dell'immobile e al prezzo di vendita. È stata quindi ritenuta congrua la determinazione del costo di mediazione nella misura del 3%, mentre la libertà negoziale non è stata considerata una giustificazione sufficiente per un importo manifestamente sproporzionato.

Norme richiamate

• Disciplina fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili

  Nel determinare la plusvalenza imponibile possono rilevare i costi inerenti all'acquisto e alla vendita dell'immobile, ma tali costi devono essere effettivi, documentati e congrui. La loro semplice indicazione nell'atto notarile non impedisce all'Amministrazione finanziaria di verificarne la ragionevolezza.

• Principio della libertà contrattuale

  La libertà delle parti di determinare il compenso non esclude il controllo fiscale sulla congruità del costo portato in diminuzione della plusvalenza. In presenza di un importo sproporzionato, il contribuente deve fornire una spiegazione concreta e documentata.

Massime di principio

• Per dedurre un costo dal calcolo di una plusvalenza non è sufficiente che esso sia indicato in un atto notarile: devono essere dimostrati anche l'effettivo sostenimento, l'inerenza e la congruità economica.
• Quando l'Amministrazione finanziaria contesta un costo come sproporzionato, il contribuente deve fornire elementi documentali e spiegazioni specifiche sulla sua determinazione; il semplice richiamo alla libertà contrattuale non è sufficiente.
• Un costo di intermediazione particolarmente elevato rispetto al valore dell'immobile o al prezzo di vendita può essere rideterminato dall'Ufficio, purché la valutazione di incongruità sia ragionevole e motivata.
• In situazioni analoghe è opportuno conservare contratti di mediazione, fatture, prove dei pagamenti e documentazione che spieghi la complessità dell'incarico e la misura del compenso.