Sentenza del 16/10/2015 n. 20950 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR della Lombardia che aveva escluso l'imponibilità, ai fini IRPEF per gli anni 2001 e 2002, delle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni situati nel Comune di Mantova. I terreni ricadevano in zona F, destinata ad attrezzature e impianti di interesse generale. L'Ufficio ha dedotto la violazione dell'art. 81, comma 1, lett. b), del TUIR, oggi art. 67, nonché del D.M. n. 1444 del 1968, sostenendo che la destinazione pubblicistica non escludeva ogni possibilità edificatoria. È stata inoltre censurata l'insufficiente motivazione della CTR, che aveva ritenuto decisiva la necessità di una previa approvazione comunale del programma pluriennale di attuazione e aveva qualificato le aree come utilizzabili soltanto per opere di manutenzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate nei limiti indicati in motivazione, ritenendo errata la conclusione della CTR secondo cui la destinazione a uso pubblico escludeva l'edificabilità. La Corte ha affermato che anche un'area soggetta a vincolo pubblicistico può possedere una vocazione edificatoria, se sussistono elementi certi e obiettivi che dimostrino una concreta attitudine all'edificazione. Nel caso concreto, le norme tecniche del PRG consentivano di affidare a soggetti privati o ad altri terzi la realizzazione e la gestione delle attrezzature e dei servizi mediante convenzione; ciò attribuiva al terreno una, seppur limitata, potenzialità edificatoria. La necessità di una previa approvazione comunale del programma pluriennale è stata considerata un elemento tecnico relativo alle modalità di sfruttamento, non idoneo a escludere in radice l'edificabilità. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della CTR della Lombardia, anche per la determinazione del valore dell'area e della conseguente plusvalenza e per le spese del giudizio di Cassazione.

Norme richiamate

• Art. 81, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986 (oggi art. 67 TUIR)

  Plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno è imponibile anche quando la potenzialità edificatoria non è piena o immediata, purché risultino elementi oggettivi che attestino una concreta attitudine dell'area all'edificazione.

• Art. 53 della Costituzione

  Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva

  La potenzialità edificatoria costituisce un elemento oggettivo capace di influenzare il valore del terreno e rappresenta quindi un indice di capacità contributiva.

• D.M. n. 1444 del 1968, art. 2

  La classificazione urbanistica dell'area, inclusa quella in zona F per attrezzature e impianti di interesse generale, non determina automaticamente l'assenza di edificabilità ai fini fiscali.

• Norme tecniche di attuazione del PRG di Mantova

  La realizzazione delle attrezzature e la gestione dei servizi potrà essere affidata a terzi, mediante stipula di apposita convenzione

  La possibilità di affidare a privati o ad altri soggetti la realizzazione di strutture e servizi dimostra l'esistenza di una vocazione edificatoria, seppur limitata e subordinata alle modalità previste dagli strumenti urbanistici.

• Art. 360 c.p.c.

  La decisione è stata impugnata per violazione o falsa applicazione di legge e per insufficiente motivazione.

Massime di principio

• La destinazione di un terreno a uso pubblico o a servizi di interesse generale non esclude automaticamente la sua natura edificatoria ai fini fiscali.
• Per valutare l'imponibilità della plusvalenza occorre considerare la destinazione effettiva dell'area e tutti gli elementi certi e obiettivi che ne dimostrino la concreta attitudine all'edificazione, non soltanto la denominazione della zona urbanistica.
• Una potenzialità edificatoria limitata, condizionata o esercitabile tramite convenzione può essere sufficiente a qualificare il terreno come edificabile e a rendere imponibile la plusvalenza.
• La necessità di autorizzazioni, programmi attuativi o approvazioni comunali incide sulle modalità e sul valore dello sfruttamento edificatorio, ma non elimina necessariamente la potenzialità edificatoria.
• Quando l'edificabilità è parziale o condizionata, il valore del terreno e la plusvalenza devono essere determinati in modo proporzionato alla concreta possibilità di sfruttamento, senza presumere automaticamente un'edificabilità piena.