Cassazione Civile, Ordinanza n. 20833/2026 del 19/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 15 novembre 2007 con cui il condominio consentiva a una società di occupare con tavolini da bar una porzione di portico, area di proprietà condominiale ma soggetta a uso pubblico di passaggio, dietro corrispettivo annuale. Il condominio, dopo aver disdetto il rapporto, ha chiesto che fosse dichiarata nulla, annullata o comunque illegittima la delibera comunale che aveva autorizzato l’occupazione di suolo pubblico, sostenendo che l’autorizzazione fosse venuta meno con la disdetta del rapporto privatistico. La società ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto dichiararsi la nullità della scrittura privata, assumendo che il condominio non avesse il potere di concedere in uso il bene. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con due motivi, violazione e falsa applicazione degli artt. 616 c.c. 1865, 1063 c.c., 17 l. n. 433/1934 e della convenzione del 14/7/1934 o del 23/8/1934, sostenendo che la disciplina del 1934 avesse trasformato i portici in una sorta di pubblica strada, con conseguente attribuzione al Comune, in via esclusiva, del potere di concederne l’uso a terzi; ha inoltre contestato il rigetto della questione sulla demanialità/uso pubblico dell’area.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la normativa del 1934 va interpretata nel senso di configurare una servitù pubblica di passo sui portici delle nuove costruzioni, non già un trasferimento della proprietà o una trasformazione del bene privato in bene pubblico: la proprietà resta privata, mentre il peso reale serve a garantire il transito pedonale. La tesi secondo cui il Comune avrebbe avuto il potere esclusivo di concedere l’uso del portico è stata giudicata incompatibile con il tenore della legge e con la nozione stessa di proprietà, oltre che con la tipicità dei diritti reali. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito dal rigetto del primo, perché non è coerente sostenere che il suolo sia contemporaneamente privato e pubblico. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 616 cod. civ. 1865

  richiamato dalla ricorrente come antecedente della disciplina delle servitù pubbliche; la Corte nega che la normativa invocata conduca alla perdita della proprietà privata e lo considera non idoneo a sostenere la tesi del trasferimento al pubblico

• art. 1063 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di servitù; la Corte lo menziona nel quadro della disciplina delle servitù ma afferma che la servitù pubblica non svuota il diritto dominicale

• art. 17 l. n. 433/1934

  "i portici delle nuove costruzioni, previste dal piano regolatore di cui alla presente legge, sono sottoposti senza indennizzo di sorta, a servitù pubblica e quindi sono da considerarsi per ogni conseguente effetto come pubbliche strade (...)"

  la disposizione istituisce una servitù pubblica di passaggio sui portici, funzionale al transito pedonale, senza mutare la natura privata dell’area

• art. 10 della convenzione di lottizzazione approvata il 14/7/1934

  "come stabilito dal Piano regolatore al piano terreno di detto palazzo dovranno essere ricavati dalla Società contraente ed essere eseguiti a tutte sue spese i portici soggetti a servitù perpetua di pubblico passo, per ogni conseguente effetto di diritto e di fatto (...)"

  la convenzione concreta il vincolo previsto dalla legge, configurando una servitù perpetua di pubblico passo sui portici

• art. 832 c.c.

  richiamato per ribadire che il proprietario ha il diritto di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo entro i limiti dell’ordinamento, sicché non può essere ridotto a mero simulacro da un’interpretazione negoziale o legale non consentita

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro dell’importo ulteriore dovuto in caso di rigetto del ricorso

• L. n. 228/2012, art. 1, comma 17

  richiamata quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• La servitù pubblica su un bene privato non comporta, di regola, il trasferimento della proprietà al Comune o all’ente pubblico: il fondo resta privato, ma gravato da un peso reale che ne limita l’uso secondo il titolo costitutivo.
• Quando una disposizione parla di aree private "soggette a servitù pubblica" e le assimila, per gli effetti del transito, a pubbliche strade, tale richiamo serve a individuare la funzione del peso imposto, non a convertire il bene in demanio o patrimonio pubblico.
• L’autonomia negoziale non può configurare una servitù così ampia da svuotare integralmente il contenuto del diritto di proprietà, perché ciò contrasterebbe con la tipicità dei diritti reali e con la nozione legale di proprietà.
• Nelle controversie sulla servitù pubblica derivante da titolo legale e convenzionale, il giudice deve interpretare congiuntamente la legge speciale e la convenzione attuativa, verificando la concreta estensione del vincolo senza attribuirgli effetti incompatibili con il diritto dominicale.
• Se il ricorso principale è infondato, i motivi ulteriori che presuppongono la natura pubblica del bene restano assorbiti quando quella premessa sia logicamente incompatibile con l’accertata natura privata del suolo.

Come è indicizzato