Cassazione Civile, Ordinanza n. 29502/2023 del 24/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce nell'ambito di un complesso produttivo organizzato come condominio, originato da una convenzione con il Comune e dalla successiva predisposizione di un regolamento condominiale con tabella millesimale. L'assemblea del 5-6-2014 ha deliberato la sostituzione della tabella millesimale allegata al regolamento con una nuova Tabella A. La società ricorrente ha contestato tale delibera deducendo che non si trattava di una mera rettifica di errori nella tabella, ma dell'introduzione di nuovi criteri di riparto dei millesimi e, quindi, di una modifica di una disciplina di natura contrattuale che avrebbe richiesto l'unanimità, non la maggioranza. In via subordinata, ha chiesto la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c. per l'eventuale sussistenza di errori. I motivi di ricorso per cassazione riproponevano due censure: 1) violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. per avere la Corte d'appello qualificato la doglianza come contestazione della mancanza di errore e ritenuto tardiva l'impugnazione, senza verificare se la delibera avesse in realtà modificato, a maggioranza, criteri convenzionali di riparto; 2) violazione degli artt. 69 disp. att. c.c. e 1137 c.c. per avere dichiarato inammissibile la domanda subordinata di revisione della tabella, ritenendo che fosse preclusa dalla mancata tempestiva impugnazione della delibera approvativa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi, rilevando che la Corte d'appello aveva errato nel ricondurre la censura alla sola mancanza di errore rilevante ai fini dell'art. 69 disp. att. c.c. e nel dichiarare tardiva la contestazione, senza esaminare se la delibera avesse approvato una tabella meramente ricognitiva oppure una tabella che derogava ai criteri legali o convenzionali di riparto. Ha inoltre affermato che la domanda di revisione ex art. 69 disp. att. c.c. è distinta dall'impugnazione della delibera assembleare e può essere proposta anche indipendentemente dalla tempestiva impugnazione della delibera, perché mira a correggere l'obiettiva divergenza tra valore effettivo e valore tabellare delle unità immobiliari. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  La revisione delle tabelle è ammessa per correggere errori oggettivi; se la tabella approvata a maggioranza introduce una diversa convenzione di riparto in deroga ai criteri legali o pattizi, la questione esula dalla mera rettifica e richiede l'unanimità. L'azione di revisione può essere proposta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore.

• art. 1136 co. 2 c.c.

  La maggioranza qualificata è sufficiente solo per l'approvazione o revisione di tabelle meramente ricognitive dei criteri legali o convenzionali, non per derogare a tali criteri.

• art. 1137 c.c.

  L'impugnazione tardiva della delibera rende la delibera vincolante, ma tale preclusione non impedisce l'esercizio della distinta azione di revisione delle tabelle quando ne ricorrano i presupposti.

• art. 1123 co. 1 c.c.

  La diversa convenzione di riparto delle spese in deroga al regime legale richiede il consenso unanime dei condomini.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  La censura in cassazione è stata proposta per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale.

• art. 385 co. 3 c.p.c.

  Il rinvio è stato disposto anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

• art. 96 co. 3 c.p.c.

  Il controricorrente aveva chiesto la condanna della ricorrente per responsabilità aggravata, domanda non accolta nella parte dispositiva riportata.

Massime di principio

• La deliberazione assembleare che si limiti ad approvare o rettificare tabelle millesimali in modo meramente ricognitivo dei valori e dei criteri legali o convenzionali può essere adottata a maggioranza qualificata; se invece la tabella introduce una diversa convenzione di riparto o deroga ai criteri legali, la modifica richiede l'unanimità dei condomini.
• Quando una parte contesta non la mera inesattezza della tabella, ma la sostanza stessa della modifica dei criteri di riparto, il giudice non può arrestarsi alla tardività dell'impugnazione: deve verificare il contenuto effettivo della delibera e della tabella approvata per stabilire se si tratti di atto ricognitivo o di innovazione contrattuale.
• L'azione di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. è autonoma rispetto all'impugnazione della delibera assembleare: mira a correggere l'obiettiva divergenza tra valore effettivo delle unità immobiliari e valore tabellare e non è preclusa dalla mancata tempestiva impugnazione della delibera che abbia approvato la tabella.
• L'errore rilevante ai fini della revisione tabellare consiste in una divergenza oggettiva tra valore reale delle unità e valore attribuito in tabella, non nella semplice contestazione della validità della delibera che abbia approvato la tabella.

Come è indicizzato