Cassazione Civile, Ordinanza n. 05479/2025 del 01/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un conflitto tra proprietari confinanti: in primo grado il proprietario di un fondo aveva ottenuto la condanna della vicina a chiudere alcune aperture e a demolire una sopraelevazione ritenute realizzate in violazione delle distanze e senza autorizzazione. In appello, però, la convenuta aveva ottenuto il riconoscimento dell’usucapione di una servitù di veduta sul lastrico solare del vicino attraverso finestre esistenti da tempo, con conseguente rigetto della domanda di demolizione. Il soccombente in appello ricorre per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell’art. 1061 c.c., sostenendo che la servitù riconosciuta non fosse apparente, perché le finestre erano tamponate con pignatte e quindi non rivelavano in modo univoco l’asservimento del fondo; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè l’esistenza del contratto definitivo di acquisto, che avrebbe superato il preliminare richiamato dalla Corte d’appello, e censura anche la valorizzazione di una clausola generica sull’esistenza di servitù passive nell’atto di vendita; 3) violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. per asserita motivazione insufficiente/inidonea nella valutazione di inattendibilità delle prove testimoniali, doglianza riferita anch’essa alle finestre.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbito il terzo, ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia attenendosi ai principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto errata la decisione di merito sia perché ha considerato apparenti opere che, essendo tamponate e non inequivocamente rivelatrici del peso, non integravano il requisito dell’apparenza ex art. 1061 c.c., sia perché non ha correttamente considerato che il contratto definitivo, ove stipulato, costituisce l’unica fonte dei diritti e obbligazioni, superando il preliminare, e che clausole generiche di stile non bastano a costituire o indicare una servitù.

Norme richiamate

• art. 1061 c.c.

  La servitù può usucapirsi o acquistarsi per destinazione del padre di famiglia solo se è apparente, cioè sorretta da opere permanenti, visibili e univocamente rivelatrici del peso imposto sul fondo servente; non basta una mera presenza materiale equivoca o tamponata.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per censurare la violazione di legge nella qualificazione dell’apparenza della servitù e nell’uso del titolo negoziale.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È richiamato per il motivo di omesso esame di un fatto decisivo, individuato nell’esistenza del contratto definitivo e nella sua incidenza sulla rilevanza del preliminare.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  È invocato per denunciare il difetto di motivazione della sentenza d’appello nella valutazione delle prove testimoniali, ma la censura resta assorbita dall’accoglimento dei motivi precedenti.

Massime di principio

• Ai fini dell’usucapione di una servitù apparente, non è sufficiente che esistano opere fisicamente visibili: esse devono essere permanenti e tali da rendere obiettivamente e univocamente percepibile, senza indagini ulteriori, l’asservimento del fondo servente a vantaggio di quello dominante.
• La valutazione dell’apparenza della servitù va compiuta in concreto e caso per caso, ma deve rispettare il criterio della riconoscibilità certa del peso imposto; sono incompatibili con il requisito opere equivoche, temporaneamente chiuse o che richiedano verifiche suppletive da parte del proprietario del fondo servente.
• Quando le parti stipulano anche il contratto definitivo dopo un preliminare, il definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni del negozio, salvo espressa previsione di sopravvivenza del preliminare; il contenuto del preliminare non può essere automaticamente utilizzato per fondare diritti contrastanti con il definitivo.
• Nella costituzione o individuazione convenzionale di una servitù, clausole generiche di stile che richiamino in modo indistinto "servitù attive e passive" o formule analoghe non sono sufficienti: il titolo deve individuare in modo specifico contenuto, estensione e modalità di esercizio del peso reale.

Come è indicizzato