Cassazione Penale, Sentenza n. 38441/2025 del 27/11/2025

Esito

La controversia

Revoca dell'ordine di demolizione di un manufatto edilizio abusivo già condannato con sentenza penale irrevocabile (Scamardella Vincenzo). La ricorrente contestava il rigetto dell'istanza di revoca sostenendo: 1) la propria legittimazione, in quanto l'immobile era stato acquistato e il permesso in sanatoria n.7/2019 era stato rilasciato a seguito di istanza iniziata a nome di Borredon Margherita; 2) che il frazionamento in più unità e la presentazione di istanze separate di condono non escludevano, di per sé, la sanatoria (richiamo a Corte Costituzionale n.302/1996); 3) violazione del principio di proporzionalità nella esecuzione dell'ordine di demolizione. Ha altresì lamentato carenza motivazionale del giudice sull'accertamento della legittimazione della Borredon e sull'eventuale esercizio dei poteri officiosi ai sensi dell'art.666 c.p.p.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. La Corte ha ritenuto infondati i motivi: ha confermato che l'immobile realizzato da unico autore/proprietario (Scamardella) va considerato complesso unitario e che le istanze separate di condono presentate per parti dello stesso non possono eludere il limite volumetrico della L. n.724/94; ha escluso la legittimazione della Borredon (anche se definita "promittente acquirente") a presentare validamente l'istanza di condono, richiamando la giurisprudenza secondo cui il promissario acquirente, in assenza di concreta disponibilità o consenso del proprietario, non ha una posizione reale idonea a giustificare la legittimazione; ha ritenuto infondata la censura sul mancato esercizio dei poteri officiosi del giudice dell'esecuzione poiché l'attività istruttoria è facoltativa e non sollecitata dall'istante; ha inoltre sottolineato che il frazionamento successivo al giudicato non può servire a eludere un ordine di demolizione definitivo. In conseguenza, l'ordine di demolizione non è stato revocato.

Norme richiamate

• Legge 24 novembre 1994, n. 724 (condono edilizio)

  La Corte interpreta la normativa nel senso che il limite volumetrico per la concedibilità della sanatoria deve essere valutato sull'intero edificio quando l'opera fa capo a un unico soggetto legittimato: non è consentito eludere il limite presentando domande separate per parti dello stesso manufatto

• Codice di procedura penale

  Richiamato come norma in relazione alla sentenza penale che ha condannato lo Scamardella e disposto la demolizione (pena applicata e ordine di demolizione ex sentenza penale)

• Codice di procedura penale

  art. 666, comma 5, c.p.p.

  Il giudice dell'esecuzione può esercitare poteri officiosi (richiedere documenti/informazioni e assumere prove), ma tale attività è discrezionale; la Corte ha ritenuto infondata la censura per mancato esercizio di questi poteri dato che l'istante non li aveva sollecitati

• Corte Costituzionale

  La pronuncia afferma in generale che per nuove costruzioni il limite di 750 mc si riferisce alle singole unità, ma la Corte di legittimità osserva che tale principio non può prevalere quando il frazionamento interviene dopo un giudicato di condanna per un unico fabbricato di cubatura superiore, perché consentirebbe di eludere il giudicato

• Cass. civ., Sez. 3, sent. n. 44596 del 20/05/2016

  Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016 (Rv. 269280 - 01)

  Giurisprudenza di legittimità utilizzata per affermare che l'edificio realizzato e riconducibile a un unico soggetto deve considerarsi unitario e non sanabile mediante domande multiple finalizzate a eludere i limiti di legge

• Cass. civ., Sez. 3, sent. n. 30059 del 16/05/2018

  Sez. 3, n. 30059 del 16/05/2018 (Rv. 273760 - 01)

  Stato della giurisprudenza secondo cui i soggetti legittimati a richiedere l'istanza di sanatoria sono il proprietario, il titolare della concessione edilizia, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori; il promissario acquirente in generale non è legittimato

• Cass. civ., Sez. 3, sent. n. 47637 del 27/11/2024

  Sez. 3, n. 47637 del 27/11/2024 (Schiattarella)

  Conferma che il promissario acquirente è privo di una situazione giuridica reale idonea a fondare la legittimazione alla proposizione dell'istanza di condono se manca la concreta disponibilità del bene o il consenso del proprietario

Massime di principio

• Se un immobile è stato realizzato abusivamente da un unico autore e risulta di proprietà unica, va considerato come un complesso unitario ai fini della sanatoria: le istanze separate presentate per singole parti non possono eludere il limite volumetrico stabilito dalla legge sul condono
• Il promissario acquirente, salvo elementi che dimostrino concreta disponibilità o il consenso del proprietario alla domanda di sanatoria, di norma non è legittimato a proporre istanze di condono valide a far cadere un ordine di demolizione
• Il frazionamento formale dell'immobile successivo al giudicato non può essere usato per aggirare una sentenza definitiva di demolizione: la valutazione della legittimità della sanatoria deve considerare la titolarità originaria e l'epoca dell'abuso
• In un incidente di esecuzione il giudice può compiere attività istruttoria officiosa ai sensi dell'art.666 c.p.p., ma tale potere è discrezionale; l'istante dovrebbe indicare e sollecitare elementi probatori rilevanti se chiede specifici accertamenti
• La proporzionalità dell'ordine di demolizione può essere valutata ma non sempre assicura la revoca: quando la realizzazione è stata il frutto di gravi violazioni (es. zona sismica, vincoli paesaggistici, violazione di sigilli) la demolizione può rimanere necessaria nonostante l'uso abitativo dell'opera