Sentenza n. 15905/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

Sei acquirenti di immobili hanno impugnato la nota comunale del 12 febbraio 2026, con cui veniva richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione già quantificati in precedenti comunicazioni, e la determinazione del 28 febbraio 2018 di escussione della polizza fideiussoria, chiedendo anche l’accertamento dell’insussistenza del diritto del Comune al pagamento. Hanno dedotto: a) difetto di istruttoria sulla realizzazione e idoneità delle opere di urbanizzazione primaria, sostenendo che le opere previste dalla DIA del 28 gennaio 2016 erano state realizzate, che l’immobile aveva ottenuto l’agibilità il 3 dicembre 2018 e che la domanda di scomputo avrebbe dovuto essere esaminata nel merito, anziché respinta per tardività; b) difetto di legittimazione passiva, poiché gli acquirenti, quali aventi causa della società costruttrice che aveva presentato la DIA, non sarebbero subentrati nell’obbligazione pubblicistica senza un atto di accollo; c) illegittimità della richiesta di pagamento per la tardiva escussione della fideiussione, avvenuta oltre 15 mesi dopo la scadenza della prima rata e divenuta infruttuosa per il fallimento del garante, con conseguente aggravamento della posizione debitoria; d) erroneità della tesi secondo cui il mancato pagamento degli oneri concessori comporterebbe l’inefficacia della DIA. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità dell’impugnazione della nota, ritenuta priva di autonomia funzionale e meramente ripetitiva di precedenti comunicazioni, e ha contestato nel merito le censure, rilevando anche che nel 2025 gli interessati avevano dichiarato di voler pagare spontaneamente gli oneri.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso come manifestamente infondato, senza esaminare l’eccezione comunale di inammissibilità. Ha rigettato la censura relativa alla legittimazione passiva: gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione hanno natura reale propter rem e seguono il bene, gravando anche sull’acquirente. Ha respinto la censura di difetto di istruttoria e motivazione perché dagli atti non risultava dimostrata l’autonoma realizzazione, da parte degli acquirenti o della loro dante causa, delle opere invocate a fondamento dello scomputo. Ha escluso che il Comune fosse privo del potere di esigere il pagamento secondo modalità non rimesse all’arbitrio del privato, richiamando l’art. 16 del d.P.R. 380/2001: la disposizione stabilisce il pagamento degli oneri di urbanizzazione al rilascio del permesso di costruire e rimette al Comune le modalità e garanzie di corresponsione del costo di costruzione. Ha inoltre chiarito che la tardiva o mancata escussione della fideiussione non estingue né rende illegittima la pretesa relativa all’obbligazione principale, che permane anche in assenza della garanzia; dagli atti, inoltre, non risultava una clausola che imponesse la preventiva escussione del garante, sicché opera la solidarietà prevista dall’art. 1944 c.c. Spese a carico dei ricorrenti, in solido, liquidate in € 1.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 16 d.P.R. 380/2001

  Dall'interpretazione letterale della norma emerge nitidamente che il pagamento degli oneri di urbanizzazione deve essere corrisposto al momento del rilascio del permesso di costruire, potendo, comunque, il Comune, in relazione al costo di costruzione, individuare le concrete modalità di corresponsione che non sono mai rimesse all'arbitrio del privato.

  Il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto al momento del rilascio del permesso di costruire; quanto al costo di costruzione, le modalità di corresponsione sono determinate dal Comune e non possono essere stabilite unilateralmente dal privato.

• art. 1944 c.c.

  Peraltro, non emerge dagli atti di causa (tra i quali non si rinviene il contratto di fideiussione) che la polizza recasse l’onere del creditore di escutere preventivamente il garante; sicchè opera pienamente la clausola generale di solidarietà tra garante e garantito di cui all’art. 1944 c.c.

  In assenza di una clausola che imponga la preventiva escussione del garante, opera la solidarietà tra garante e garantito e l’amministrazione può agire per il credito principale senza dover prima escutere la fideiussione.

Massime di principio

• Gli obblighi di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione hanno natura reale propter rem e, in caso di trasferimento dell’immobile, gravano anche sull’acquirente, in quanto seguono il bene.
• La domanda di scomputo degli oneri in ragione di opere di urbanizzazione realizzate richiede che la loro effettiva realizzazione e idoneità siano dimostrate; in mancanza di riscontro documentale, è infondata la censura di omessa istruttoria basata su tale presupposto.
• La garanzia fideiussoria non condiziona l’esistenza dell’obbligazione principale relativa al contributo edilizio né impone, di per sé, la preventiva escussione del garante; in assenza di una specifica clausola contrattuale, il creditore può rivolgersi direttamente al debitore dell’obbligazione principale.
• Il ritardo o l’omessa escussione della garanzia fideiussoria non rende illegittima la richiesta di pagamento dell’obbligazione principale, che permane anche dopo la cessazione della garanzia.

Come è indicizzato