Risposta n. 526 del 13/12/2019

Costituzione di comunione volontaria e divisione: tassazione ai fini dell’imposta di registro

L’interpello riguarda la corretta tassazione di un unico atto notarile composto da due fasi: la costituzione di una nuova comunione volontaria tra più soggetti e la successiva divisione del compendio immobiliare. Il tema centrale è l’applicabilità dell’aliquota dell’1% prevista per gli atti di natura dichiarativa dall’art. 3 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131.

Fattispecie concreta

Il notaio istante descrive una vicenda immobiliare articolata, nella quale intervengono due nuclei familiari: da un lato i coniugi CAIO e SEMPRONIA, dall’altro i coniugi FILANO e MEVIA. La ricostruzione evidenzia due acquisti distinti di aree contigue, seguiti dalla demolizione di quanto esistente e dalla realizzazione di un nuovo fabbricato composto da quattro appartamenti e quattro posti auto scoperti.

In sintesi:

• nel 1979 CAIO e SEMPRONIA, in comunione legale, e FILANO, allora celibe, acquistano un immobile con area di pertinenza di mq 540, in quote indivise pari a metà ciascuno;
• nel 1989 gli stessi soggetti acquistano un terreno edificabile adiacente, di mq 43,31, sempre in quote indivise pari a metà ciascuno;
• dopo la demolizione dei fabbricati originari, i terreni vengono catastalmente unificati in un’area complessiva di mq 583,31;
• sul suolo unificato viene edificato un nuovo complesso immobiliare, con conseguente applicazione del principio di accessione di cui all’art. 934 c.c.

L’istante sottolinea che la situazione ha generato una compresenza di due masse provenienti da titoli diversi, con una duplice provenienza giuridica del suolo di impianto del fabbricato e con quote che, secondo la prospettazione, renderebbero opportuno prima unificare le comunioni e poi dividere i beni in proprietà esclusive.

Quesito del contribuente

Il notaio chiede se l’atto composto da:

1. una prima negoziazione di "messa in comunione" o unificazione delle due comunioni preesistenti, mediante conferimento delle rispettive quote nella nuova massa comune, senza alterazione delle quote soggettive di provenienza;
2. una seconda negoziazione di divisione con assegnazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva;

sia assoggettabile, per entrambe le fasi, all’imposta di registro con aliquota dell’1% ai sensi dell’art. 3 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

L’istante sostiene che la prima operazione costituisca un negozio atipico consentito dall’autonomia contrattuale ex art. 1322, comma 2, c.c., diretto a superare la duplicazione delle masse derivante dalla diversa provenienza dei terreni e dalla costruzione per accessione.

Secondo la tesi del notaio:

• la nuova comunione sarebbe istituita per neutralizzare gli effetti della precedente duplicità di titoli;
• l’atto non integrerebbe una permuta né una divisione di masse distinte, ma un conferimento in una comunione unica con quote proporzionalmente invariate;
• per effetto speculare rispetto alla divisione, la costituzione della comunione avrebbe natura dichiarativa;
• di conseguenza, anche tale fase dovrebbe essere tassata all’1%.

Per sostenere la tesi, l’istante richiama anche la giurisprudenza di legittimità, in particolare la sentenza della Cassazione n. 5798 del 15 maggio 1992, letta come conferma della liceità del negozio di conferimento in comunione unica. Quanto alla seconda fase, la divisione ordinaria, il notaio ritiene pacifica l’applicazione dell’aliquota dell’1% in quanto atto dichiarativo.

Normativa e principi richiamati dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto:

• l’art. 934 c.c., sul principio di accessione;
• l’art. 177 c.c., in tema di comunione legale tra coniugi;
• l’art. 1111 c.c., sulla divisione;
• l’art. 20 del TUR, per l’interpretazione degli effetti giuridici dell’atto;
• l’art. 3 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, per gli atti di natura dichiarativa;
• l’art. 34 del DPR 131/1986, per il trattamento dell’eccedenza in sede divisionale come vendita.

Viene inoltre richiamata la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 16 febbraio 2018, n. 3873, secondo cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, di proprietà comune degli altri comproprietari in proporzione alle rispettive quote, salvo valido contrario accordo che deve rivestire forma scritta ad substantiam.

Ricostruzione giuridica dei fatti effettuata dall’Agenzia

L’Agenzia chiarisce che il fabbricato è stato realizzato dai soggetti indicati in comunione su un’area complessiva di mq 583,31, composta da due fondi di provenienza diversa:

• 92,575% derivante dal primo acquisto del 1979;
• 7,425% derivante dal secondo acquisto del 1989.

Sulla base dell’accessione e della comunione legale, l’Agenzia osserva che la costruzione avrebbe dovuto essere accatastata tenendo conto non solo delle quote dei fratelli, ma anche delle posizioni dei rispettivi coniugi. In particolare, viene evidenziato che:

• CAIO e SEMPRONIA, in comunione legale, detengono complessivamente il 50%;
• FILANO detiene il 46,2875%;
• FILANO e MEVIA, in comunione legale, detengono il 3,7125% riferito alla porzione di fabbricato insistente sul terreno acquistato nel 1989.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia sulla prima negoziazione

L’Agenzia condivide l’impostazione secondo cui il negozio di unificazione delle due comunioni è funzionale a costituire una nuova e diversa comunione rispetto alle due preesistenti, così da neutralizzare la duplicità dell’accessione verificatasi con l’edificazione.

Sotto il profilo degli effetti giuridici, l’operazione fa sì che ciascun conferente diventi titolare di una quota della nuova comproprietà a fronte del conferimento delle diverse proprietà nella massa comune. Per tale ragione, la costituzione della nuova comunione produce effetti analoghi, sebbene opposti, a quelli dell’atto di divisione.

Da ciò deriva, sul piano fiscale, la riconducibilità dell’atto all’art. 3 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, con applicazione dell’aliquota proporzionale dell’1%.

Parere dell’Agenzia sulla divisione

Quanto al negozio divisorio, l’Agenzia ricorda che la divisione è lo strumento con cui si scioglie lo stato di comunione, attribuendo a ciascun condividente beni corrispondenti al valore della quota spettante.

Ai fini dell’imposta di registro:

• l’atto ha natura dichiarativa e sconta l’aliquota dell’1% quando le assegnazioni corrispondono alla quota di diritto;
• se l’assegnazione supera la quota spettante, l’eccedenza è qualificata come vendita ai sensi dell’art. 34 del DPR 131/1986.

Conclusioni operative

L’esito dell’interpello è favorevole al contribuente. L’Agenzia ritiene corretta l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%:

• alla prima fase di costituzione della nuova comunione volontaria;
• alla seconda fase di divisione, nei limiti in cui le attribuzioni siano proporzionate alle quote di diritto.

Resta fermo che eventuali eccedenze rispetto alle quote spettanti, nella fase divisoria, devono essere trattate come trasferimenti onerosi e quindi attratte nella disciplina della vendita.