Risposta n. 525 del 13/12/2019

Trasferimento di un capannone agricolo e di una porzione di terreno edificabile

L’interpello riguarda l’applicazione dell’art. 7 del DL 30 aprile 2019, n. 34, in tema di imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare. Il dubbio nasce perché il bene oggetto dell’operazione non è solo un fabbricato, ma anche una porzione di area nuda con potenzialità edificatoria.

Fattispecie rappresentata dal notaio istante

Il notaio riferisce che alcune soggettività, in vista della costituzione di un’impresa societaria poi denominata "Immobiliare ALFA", si erano obbligate ad acquistare da cinque persone fisiche un compendio immobiliare composto da:

• una porzione di area nuda;
• un capannone agricolo in disuso, di notevole consistenza, ubicato in un Comune indicato nell’istanza.

Secondo la ricostruzione del contribuente, il capannone sarebbe destinato a demolizione integrale e l’intero compendio sarebbe funzionale a un futuro intervento edilizio, reso possibile anche da specifici atti di indirizzo e da prescrizioni urbanistiche comunali che imporrebbero la demolizione dell’esistente come condizione per l’edificabilità dell’ambito interessato.

Quesito posto all’Agenzia delle Entrate

Il quesito è se, in presenza di un trasferimento che comprende un capannone agricolo da demolire e una porzione di terreno astrattamente edificabile, possa comunque applicarsi l’agevolazione prevista dall’art. 7 del DL 34/2019, con imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Il notaio sostiene che la ratio della norma agevolativa sia quella di premiare gli interventi di rigenerazione edilizia e urbana, privilegiando il recupero di fabbricati esistenti rispetto al consumo di nuovo suolo. In questa prospettiva:

• la demolizione del capannone sarebbe condizione necessaria per l’edificabilità dell’area;
• la norma non dovrebbe essere letta in modo restrittivo con riferimento alle categorie urbanistiche dell’intervento;
• la presenza di una porzione di terreno nudo non dovrebbe impedire l’applicazione del regime agevolato, se il fabbricato esistente è effettivamente destinato a essere demolito e l’operazione è inserita in un progetto di rigenerazione edilizia.

Normativa richiamata nell’interpello

L’Agenzia richiama l’art. 7 del DL 34/2019, convertito dalla legge 58/2019, che prevede, sino al 31 dicembre 2021, l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, a condizione che entro dieci anni:

• si proceda alla demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica ove consentita;
• oppure si eseguano gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), del DPR 380/2001;
• in entrambi i casi, l’intervento sia conforme alla normativa antisismica e consenta il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B;
• venga effettuata la successiva alienazione, anche frazionata, purché riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

La norma prevede inoltre che, se le condizioni non sono rispettate, si applichino le imposte ordinarie, oltre a una sanzione pari al 30% delle imposte stesse e agli interessi di mora.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia chiarisce che il beneficio fiscale spetta solo in presenza dei presupposti espressamente indicati dalla legge, cioè quando il trasferimento abbia ad oggetto un "intero fabbricato" a favore di un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare. La disposizione, per sua natura agevolativa, è di stretta interpretazione e non può essere estesa in via analogica.

Nel caso concreto, il trasferimento di un capannone agricolo destinato a demolizione insieme a una porzione di terreno astrattamente edificabile non rientra nel perimetro dell’art. 7 del DL 34/2019. Di conseguenza, l’agevolazione non può essere applicata all’operazione complessivamente considerata.

L’Agenzia aggiunge però che il regime agevolato potrebbe operare se nell’atto notarile fossero tenute distinte le due operazioni di acquisto:

• per il trasferimento del solo capannone agricolo, coincidente con l’"intero fabbricato", si potrebbero applicare le imposte fisse di euro 200 ciascuna;
• per il trasferimento della porzione di terreno, resterebbero dovute le imposte ordinarie di registro, ipotecaria e catastale.

Conclusioni operative

La risposta dell’Agenzia è negativa rispetto all’applicazione dell’agevolazione all’acquisto unitario di fabbricato e terreno. Il punto decisivo è la nozione di "intero fabbricato", che non consente di ricomprendere nel beneficio un trasferimento avente ad oggetto anche area nuda edificabile. Per beneficiare parzialmente del regime agevolato, sarebbe necessario separare negozialmente il trasferimento del fabbricato da quello del terreno.