Sentenza del 27/07/2016 n. 15620 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società aveva venduto un intero fabbricato composto da unità abitative non di lusso e locali non abitativi, applicando l'IVA al 10% sulle unità abitative e l'aliquota ordinaria sulle unità commerciali. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato l'aliquota ridotta, sostenendo che l'intera operazione dovesse essere assoggettata all'aliquota ordinaria. La società ha sostenuto che il beneficio spettasse alle cessioni delle unità abitative anche se l'alienante non era l'impresa costruttrice. La Corte ha chiarito che, per fabbricati misti comprendenti abitazioni e negozi o uffici, l'aliquota agevolata richiede che il cedente sia l'impresa costruttrice e che sia provata la permanenza dell'effettiva destinazione abitativa delle unità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto determinante che la società non avesse la qualità di impresa costruttrice e non avesse allegato né provato che, dopo la vendita, il complesso immobiliare avesse mantenuto l'effettiva destinazione abitativa. È stata confermata la ripresa a tassazione della maggiore IVA e la sanzione, con condanna della società al pagamento delle spese processuali, liquidate in 4.000 euro per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. È stata inoltre dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 16, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972

  L'aliquota IVA è ridotta al dieci per cento "per le operazioni che hanno per oggetto i beni e i servizi elencati nell'allegata Tabella A".

  La disposizione costituisce la base generale per l'applicazione dell'aliquota ridotta, subordinandola alla riconducibilità dell'operazione ai beni e servizi specificamente elencati nella Tabella A.

• Parte III, n. 127-undecies, Tabella A, d.P.R. n. 633 del 1972

  Comprende le "case di abitazione non di lusso" e i "fabbricati o porzioni di fabbricato" ceduti da imprese costruttrici, purché permanga l'originaria destinazione.

  La norma distingue tra la cessione di sole unità abitative non di lusso e la cessione di fabbricati misti, composti da abitazioni e locali commerciali. Per questi ultimi è richiesta la qualità di impresa costruttrice del cedente. In ogni caso deve permanere l'effettivo e concreto impiego abitativo dell'immobile, non essendo sufficiente la sola destinazione urbanistica formale.

• Art. 13 della legge n. 408 del 1949

  Definisce le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano carattere di abitazione di lusso.

  Il rinvio normativo comporta che anche le unità abitative comprese in fabbricati misti possano essere considerate non di lusso; tuttavia, proprio perché il fabbricato ha destinazione funzionale mista, l'agevolazione è subordinata alla cessione da parte dell'impresa costruttrice.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato per denunciare la violazione o falsa applicazione della disciplina IVA; il motivo è stato respinto.

• Art. 378 c.p.c.

  È stato richiamato in relazione alla memoria depositata dalla ricorrente nel giudizio di cassazione.

• Art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dichiarato sussistenti i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a seguito del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Per la cessione di un fabbricato misto, composto da abitazioni non di lusso e locali commerciali o uffici, l'aliquota IVA ridotta non spetta automaticamente sulle sole unità abitative: il cedente deve essere l'impresa costruttrice del fabbricato.
• La finalità della disciplina è incentivare la costruzione e la vendita di immobili prevalentemente abitativi destinati a esigenze abitative, non agevolare in generale le operazioni di rivendita immobiliare.
• La permanenza della destinazione abitativa deve essere effettiva e concreta dopo la vendita; la sola classificazione catastale o destinazione urbanistica non è sufficiente.
• Chi invoca l'agevolazione deve dimostrare tutti i presupposti normativi, inclusi la qualità del cedente, la natura non di lusso delle abitazioni e l'effettivo utilizzo abitativo.
• In assenza anche di uno solo dei requisiti, l'Amministrazione finanziaria può recuperare la maggiore IVA e applicare le relative sanzioni.