Cassazione Civile, Ordinanza n. 02801/2026 del 08/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in dipendenza di una sentenza ex art. 2932 c.c. che aveva disposto il trasferimento di due immobili siti in Napoli in favore di due soggetti che li avevano detenuti in locazione ed avevano esercitato il diritto di opzione sul patrimonio immobiliare dismesso dell'INAIL. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'annullamento dell'avviso. In Cassazione l'Agenzia deduceva: (1) violazione dell'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che la tassazione dovesse essere proporzionale e non fissa, poiché la previsione del pagamento del prezzo non integrava una vera condizione sospensiva, trattandosi di condizione meramente potestativa o comunque irrilevante ai fini dell'imposta; (2) nullità della sentenza per motivazione apparente, per mancata valutazione delle emergenze processuali sulla asserita perdita della facoltà di riscatto di uno dei soggetti beneficiari.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, ritenendolo fondato, e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che, nel caso di sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile subordinando il trasferimento al pagamento del prezzo, l'atto va tassato in misura proporzionale, perché il pagamento del prezzo non costituisce una vera condizione sospensiva ai fini dell'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, ma un obbligo principale dell'acquirente, la cui omissione rileva eventualmente come inadempimento e causa di risoluzione, non come mancato avveramento di condizione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza ex art. 2932 c.c. produce un effetto costitutivo con trasferimento del bene al passaggio in giudicato, facendo sorgere l'obbligo dell'acquirente di pagare il prezzo eventualmente residuo.

• art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva quando gli effetti dipendono da una condizione meramente potestativa; nel caso di trasferimento coattivo con pagamento del prezzo, la tassazione resta proporzionale.

• art. 37 d.P.R. n. 131/1986

  I provvedimenti giudiziari recanti trasferimenti o costituzione di diritti reali di godimento su immobili scontano le medesime imposte previste per i corrispondenti atti negoziali.

• art. 8, comma 1, tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  I provvedimenti giudiziari con effetti traslativi immobiliari sono assoggettati alle imposte previste per gli atti traslativi corrispondenti.

• art. 1353 c.c.

  L'inadempimento del pagamento del prezzo non opera come automatica inefficacia del rapporto in termini di condizione risolutiva; la caducazione dell'effetto costitutivo richiede la risoluzione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato quale parametro della motivazione della sentenza, la cui asserita violazione sarebbe consistita in una motivazione apparente.

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato come norma sul contenuto della sentenza nel processo tributario.

• art. 111 Cost.

  Richiamato quale parametro costituzionale del dovere di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali.

• art. 20 d.P.R. n. 131/1986

  L'imposta di registro è un'imposta d'atto e va applicata in base al contenuto intrinseco e agli effetti giuridici dell'atto giudiziario registrato.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile dietro pagamento del prezzo va tassata in misura proporzionale, perché il pagamento del prezzo non integra una vera condizione sospensiva ai fini dell'art. 27 d.P.R. n. 131/1986.
• Quando il trasferimento coattivo del bene è subordinato al pagamento del prezzo, tale pagamento mantiene natura di obbligazione principale del promissario acquirente; il suo mancato adempimento può fondare una domanda di risoluzione, ma non comporta di per sé l'inefficacia automatica del trasferimento come se mancasse una condizione sospensiva.
• Ai fini dell'imposta di registro rilevano il contenuto intrinseco e gli effetti giuridici dell'atto giudiziario tassato, non vicende successive o qualificazioni nominali non coerenti con la struttura sostanziale dell'operazione.
• La qualificazione di una clausola come condizione sospensiva richiede una specifica volontà negoziale e, comunque, non può essere usata per eludere la natura traslativa già prodotta dalla sentenza costitutiva una volta divenuta definitiva.

Come è indicizzato