Sentenza del 04/02/2019 n. 264 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava la tassazione IRPEF di canoni di locazione non effettivamente percepiti dopo la risoluzione del contratto. Il contribuente sosteneva che il rapporto locatizio fosse cessato e che, pertanto, non esistesse alcun provento imponibile. La mancata osservanza degli obblighi formali previsti dagli articoli 17 e 18 del d.P.R. 131/1986 non impedisce, di per sé, di dimostrare la risoluzione del contratto e la mancata percezione dei canoni. L’onere della prova grava sul proprietario, che può assolverlo anche mediante presunzioni fondate su elementi concreti e concordanti.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta infondata qualora il contribuente dimostri che il contratto era stato risolto e che i canoni non erano più percepiti. La risoluzione e la conseguente mancata percezione possono essere provate anche presuntivamente tramite circostanze quali la volturazione delle utenze, il trasferimento del conduttore presso altra residenza e il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile. Ne consegue che il canone presunto non è assoggettabile a IRPEF quando risulti effettivamente cessato il rapporto locatizio.

Norme richiamate

• Articoli 17 e 18 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Gli obblighi formali relativi alla registrazione degli eventi riguardanti il contratto non costituiscono l’unico mezzo per provare la risoluzione del rapporto. La cessazione può essere dimostrata anche con altri elementi probatori.

• Normativa IRPEF sui redditi fondiari e da locazione

  La tassazione del canone presuppone l’esistenza del rapporto locatizio e, secondo il principio affermato nella decisione, non può riguardare somme non percepite dopo la risoluzione del contratto, purché il proprietario fornisca la relativa prova.

Massime di principio

• Il proprietario che sostiene di non aver percepito canoni perché il contratto è cessato deve fornire la prova della risoluzione e della mancata percezione; tale prova non deve necessariamente essere documentale in senso formale.
• Sono ammesse prove presuntive basate su più circostanze concrete, concordanti e coerenti, come la volturazione delle utenze, il cambio di residenza del conduttore, la riconsegna o inutilizzazione dell’immobile e il mutamento della sua destinazione d’uso.
• La mancata registrazione della risoluzione o il mancato rispetto degli adempimenti formali non determina automaticamente la tassazione dei canoni, se la cessazione effettiva del rapporto è dimostrata altrimenti.
• La semplice dichiarazione del proprietario di non aver riscosso i canoni, senza elementi di supporto, è normalmente insufficiente: occorre documentare o ricostruire con presunzioni solide la cessazione del rapporto e l’assenza di incassi.
• In situazioni analoghe, è opportuno conservare ogni documento utile, comprese comunicazioni di risoluzione, prove della riconsegna dell’immobile, variazioni delle utenze, cambi di residenza, verbali e documentazione relativa al nuovo utilizzo dell’immobile.