Cassazione Civile, Sentenza n. 1026/2022 del 14/01/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della qualificazione catastale dell'area; la contribuente (SAPABA) aveva impugnato l'avviso di classamento che aveva iscritto l'area adibita a cava nel Catasto urbano in categoria D/1 (opifici industriali) con rendita attribuita, chiedendo che l'area fosse inclusa nel Catasto terreni ai sensi dell'art. 18 R.D. 1572/1931 (ossia esclusione dalla stima fondiaria). L'Agenzia delle Entrate ha censurato la decisione della CTR che aveva confermato la pronuncia favorevole alla contribuente, sostenendo che le norme e la giurisprudenza impongono che aree urbanisticamente edificabili, pur se adibite a cava, siano valutate ai fini dell'imposizione (ICI/IMU) in base al valore venale e non in base alla rendita catastale derivante da un'eventuale iscrizione nel catasto terreni.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate (ricorso n. 3381/2016), ha cassato la sentenza impugnata della CTR Emilia Romagna e, decidendo nel merito, ha rigettato l'originario ricorso introduttivo della contribuente (SAPABA). La Corte ha ritenuto che l'art. 18 R.D. 1572/1931 esclude le cave dalla stima fondiaria ma non impedisce l'iscrizione catastale né esclude che, ai fini dell'imposizione sugli immobili, un'area urbanisticamente edificabile (anche se destinata ad attività estrattiva e suscettibile di edificazione limitata a fabbricati strumentali) debba essere valutata in base al valore venale e non alla rendita catastale di tipo fondiario. Per tali ragioni il ricorso della contribuente viene rigettato. Le spese dei gradi di merito sono compensate; la resistente è condannata al rimborso delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 3.000,00 oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572 (Testo unico catastale)

  L'art. 18 esclude le cave dalla stima fondiaria per la determinazione del reddito dominicale, ma ciò non comporta che le aree non possano essere iscritte in catasto né che la rendita catastale così risultante esprima necessariamente la reale potenzialità reddituale di un terreno adibito a attività estrattiva; pertanto l'esclusione riguarda la procedura di stima, non la qualificazione ai fini dell'imposizione.

• L. 1 marzo 1886, n. 3682 (legge 'Messedaglia')

  Origina il principio di escludere le cave dalla stima fondiaria; la Corte ne utilizza la ricostruzione storica per distinguere tra iscrizione/identificazione catastale e stima fondata su rendita presunta.

• D.P.R. 23 maggio 1986, n. 131

  Stabilisce che la valutazione per talune imposte possa avvenire con riferimento al valore venale; la Corte afferma che per le aree edificabili (anche se destinate ad attività estrattiva) la base imponibile deve essere individuata secondo il valore in comune commercio e non mediante il criterio automatizzato basato sulla rendita catastale.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI)

  Richiamati in relazione al presupposto impositivo: la Corte rileva che, ai fini dell'ICI, conta la suscettibilità dell'area a costituire autonoma unità immobiliare edificabile e produttiva di reddito, e quindi la qualificazione urbanistica ed edificatoria incide sulla determinazione della base imponibile.

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652

  art. 5 (conv. L. 11/08/1939, n. 1249)

  Definisce la nozione di 'unità immobiliare urbana' e i criteri di inventariazione catastale; la Corte lo utilizza per argomentare che non rileva solo l'uso effettivo ma la potenzialità di autonomia funzionale e reddituale dell'area.

• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28

  Fornisce la definizione tecnica di unità immobiliare (anche di area): la Corte lo cita per sostenere che un'area, nello stato in cui si trova e in base all'uso locale, può presentare potenzialità di autonomia funzionale e reddituale tali da giustificarne la tassazione sulla base del valore venale.

• D.Lgs. 13 settembre 2002, n. 344

  Indica che i redditi derivanti dallo sfruttamento di miniere e cave sono redditi d'impresa tassati sul reddito effettivo; la Corte lo usa per distinguere la rilevanza fiscale del reddito d'impresa prodotto dall'attività estrattiva rispetto alla rendita catastale del terreno.

• D.R.P. 1949 (riferimenti normativi catastali)

  Richiamati dalla ricorrente; la Corte osserva che non può essere negata l'autonomia dell'ordinamento catastale sulla base di altre imposte, ma occorre valutare l'effettiva potenzialità edificatoria e la disciplina specifica.

• Codice di procedura civile

  Richiamato in riferimento ai motivi di cassazione per violazione di legge; la Corte ha ritenuto fondati i motivi che lamentavano errata applicazione delle norme tributarie e catastali.

Massime di principio

• Le cave sono escluse dalla stima fondiaria (art. 18 R.D. 1572/1931) ma ciò non impedisce l'iscrizione catastale né comporta automaticamente che la rendita catastale esprima la reale potenzialità reddituale dell'area adibita ad attività estrattiva.
• Ai fini dell'ICI/IMU, se un'area è urbanisticamente edificabile (anche solo per fabbricati strumentali legati all'attività estrattiva), la base imponibile va determinata in base al valore venale e non sulla rendita catastale fondiaria.
• La destinazione concreta a cava non esclude di per sé la qualificazione come area edificabile ai fini del tributo: conta la previsione urbanistica e la potenzialità edificatoria nell'uso locale.
• Un'erronea iscrizione nel catasto terreni non legittima l'utilizzo della rendita fondiaria come parametro per tassare un'area che, per natura urbanistica e potenzialità, deve essere valutata sul mercato.
• Il giudice non può creare ipotesi di esenzione non previste dalla legge: l'esenzione dall'imposta richiede norme tassative; deve valutarsi il presupposto impositivo alla luce della disciplina catastale e urbanistica.
• In casi analoghi, è necessario verificare separatamente: (a) la destinazione urbanistica dell'area; (b) la sua suscettibilità edificatoria; (c) se la produzione di reddito è rilevante come reddito d'impresa (tassato sul reddito effettivo) oppure se la base imponibile deve riferirsi al valore venale ai fini dei tributi patrimoniali.