Sentenza del 12/07/2018 n. 18389 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento IRPEF relativi al 2000, contestando: la rettifica del prezzo di vendita dell'area edificabile, elevato dall'Amministrazione da 500 milioni a 1.239.150.000 lire sulla base del valore accertato ai fini dell'imposta di registro; la mancata considerazione della perizia di stima prodotta; l'imputazione dell'intera plusvalenza all'anno 2000, sebbene il prezzo fosse stato incassato in parte nel 2000 e in parte nel 2001; e, conseguentemente, l'applicazione di aliquote IRPEF errate.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto integralmente il ricorso dei contribuenti, cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia e rinviato la causa alla medesima Commissione, in diversa composizione. Ha stabilito che il solo valore accertato ai fini dell'imposta di registro non è sufficiente per determinare induttivamente la plusvalenza ai fini IRPEF, dovendo l'Amministrazione fornire ulteriori elementi. Ha inoltre chiarito che, in assenza di finalità speculative, la plusvalenza derivante dalla cessione immobiliare è tassata secondo il principio di cassa, in proporzione agli importi effettivamente incassati nei diversi periodi d'imposta. Poiché l'imputazione dell'intera plusvalenza al 2000 aveva comportato l'applicazione di aliquote IRPEF errate, gli avvisi di accertamento sono stati annullati integralmente, con rinvio per il nuovo calcolo dell'eventuale imposta dovuta.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81

  Individua le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili rilevanti ai fini dell'IRPEF, nella versione applicabile al periodo considerato.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 82, comma 1

  Le plusvalenze ... sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta ... e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  Stabilisce, per le plusvalenze immobiliari non riconducibili a operazioni speculative, l'applicazione del principio di cassa: rilevano i corrispettivi effettivamente percepiti nel singolo periodo d'imposta.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 82, comma 6, lettera f)

  Nei casi di dilazione o rateazione del pagamento del corrispettivo la plusvalenza è determinata con riferimento alla parte del costo o valore di acquisto proporzionalmente corrispondente alle somme percepite nel periodo d'imposta.

  In caso di pagamento dilazionato o rateale, la plusvalenza deve essere ripartita tra gli anni in proporzione alle somme effettivamente incassate.

• D.P.R. n. 597 del 1973, art. 76

  Le plusvalenze conseguite mediante operazioni poste in essere con fini speculativi e non rientranti fra i redditi d'impresa concorrono alla formazione del reddito complessivo per il periodo d'imposta in cui le operazioni si sono concluse.

  Prevede il principio di competenza, con tassazione nell'anno di conclusione dell'operazione, ma si applica alle sole operazioni aventi finalità speculative. Non è applicabile se tale finalità non è provata.

• D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3

  Norma interpretativa con efficacia retroattiva che esclude la possibilità di determinare induttivamente la plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi basandosi esclusivamente sul valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 42

  Impone che l'avviso di accertamento indichi con precisione gli elementi necessari a comprendere il calcolo dell'imposta, comprese le aliquote applicate. L'omissione può determinare la nullità dell'atto.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36 e art. 132 c.p.c.

  Richiedono una motivazione effettiva e comprensibile della decisione giudiziale; una motivazione apparente o insufficiente può costituire motivo di impugnazione.

• Art. 2729 c.c.

  Disciplina le presunzioni semplici, che devono essere gravi, precise e concordanti; la presunzione derivante dal valore ai fini dell'imposta di registro non può, da sola, dimostrare il maggiore corrispettivo incassato ai fini IRPEF.

Massime di principio

• Per le plusvalenze immobiliari, occorre individuare la disciplina vigente nel periodo d'imposta e distinguere tra principio di cassa e principio di competenza.
• In assenza di prova di un'attività speculativa, la plusvalenza va generalmente imputata agli anni in cui il corrispettivo è stato effettivamente percepito, soprattutto quando il pagamento è rateizzato o differito.
• Il valore dell'immobile determinato ai fini dell'imposta di registro costituisce al più un elemento presuntivo e non è sufficiente, da solo, a dimostrare che il venditore abbia incassato un prezzo maggiore ai fini delle imposte sui redditi.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo documentazione concreta, come contratto, quietanze, tracciabilità dei pagamenti, perizie e altri elementi idonei a dimostrare il reale corrispettivo.
• Se l'Amministrazione imputa la plusvalenza a un solo anno invece di ripartirla secondo gli incassi, può risultare errata anche l'aliquota IRPEF applicata, con possibili conseguenze sulla validità dell'avviso.
• Gli avvisi di accertamento devono esporre in modo chiaro e verificabile imponibile, aliquote e modalità di calcolo; carenze che impediscano al contribuente di comprendere il debito possono comportare la nullità dell'atto.