Cassazione Civile, Ordinanza n. 15598/2023 del 01/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento e liquidazione IMU relativo all'anno 2015, con cui Comune e concessionaria hanno richiesto al contribuente il pagamento dell'imposta per quattro particelle di terreno adibite ad attività estrattiva, classificate in zona D3, attribuendo ai beni un valore venale di 54,75 euro/mq sulla base di una relazione tecnica e di una delibera comunale. La Commissione tributaria regionale ha rigettato l'appello del contribuente, ritenendo i terreni edificabili e condividendo la valutazione comunale. Con il ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e dell'art. 13, comma 3, d.l. 201/2011, perché il giudice di merito non avrebbe applicato tutti i criteri legali per la stima delle aree fabbricabili, omettendo di considerare la diversa sottozona D3, il molto minore indice di edificabilità rispetto alle zone D1 e D2, la temporaneità dell'edificabilità, e i costi di adattamento del terreno/connessi all'attività estrattiva; inoltre la valutazione comunale avrebbe ignorato valori di mercato molto inferiori emergenti da atti e perizie prodotti; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, perché la delibera comunale avrebbe avuto valore solo presuntivo e avrebbe dovuto essere verificata alla luce della prova contraria offerta; 3) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c., in relazione ai documenti comparativi prodotti. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo e assorbiti gli altri, rilevando che la valutazione di merito non si era conformata ai criteri tassativi dell'art. 5, comma 5, non avendo considerato adeguatamente l'indice di edificabilità, la minore attitudine edificatoria della zona D3 e i costi di adattamento del terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il secondo e il terzo, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, affinché riesamini la base imponibile IMU applicando correttamente tutti i criteri legali di stima previsti dall'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, tenendo conto delle prove già acquisite e provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato utilizzato come parametro per denunciare la violazione di legge nella determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato invocato per lamentare l'omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte non ha esaminato il motivo perché assorbito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che la prova contraria alla stima comunale non era stata correttamente valutata.

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi; il giudice di merito deve verificarne puntualmente la corrispondenza e non può limitarsi a richiamare la sola potenzialità edificatoria del bene.

• art. 13, comma 3, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201

  La disciplina ICI sul valore delle aree fabbricabili funge da parametro applicabile anche all'IMU.

• art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Le delibere comunali di determinazione dei valori delle aree edificabili hanno valore presuntivo e non vincolante in senso assoluto.

• art. 118 disp. att./trans. c.p.c.

  Richiamato per valorizzare precedenti di legittimità in controversie analoghe.

Massime di principio

• La determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili ai fini ICI/IMU deve rispettare in modo puntuale i criteri legali dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992; il giudice non può arrestarsi a una generica affermazione di edificabilità.
• L'indice di edificabilità e la concreta attitudine edificatoria del terreno devono essere considerati specificamente nella stima: aree inserite in sottozone diverse e con indici molto differenti non possono essere valutate unitariamente senza adeguata motivazione.
• Gli oneri di adattamento del terreno necessari per la costruzione, compresi quelli connessi all'attività estrattiva e al ripristino del sito, incidono sul valore venale e devono entrare nel calcolo della base imponibile.
• Le delibere comunali che fissano valori standard per aree edificabili costituiscono elementi di presunzione semplice; il contribuente può contestarle con prova contraria e il giudice deve confrontarsi con i dati di mercato e con gli elementi specifici del caso.
• La motivazione che omette di esaminare i parametri normativi rilevanti o riduce la valutazione alla sola potenzialità edificatoria integra violazione di legge e comporta cassazione con rinvio.

Come è indicizzato