Sentenza n. 4151/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità delle concessioni edilizie rilasciate su terreni confinanti con la proprietà dell'appellante. In via preliminare, le parti appellate hanno eccepito il difetto di interesse, sostenendo che la mera vicinitas non fosse sufficiente e che non fosse stato dimostrato uno specifico pregiudizio. L'appellante ha dedotto tre gruppi di censure: violazione delle norme del PRG sull'edificabilità della zona e vizi processuali della sentenza; erronea qualificazione come provvedimentale della nota comunale del 24 aprile 1999 richiamata nell'atto integrativo di sottomissione; violazione dell'art. 16 delle NTA del PRG, difetto di istruttoria ed erroneità dei presupposti quanto al nuovo asservimento e alla capacità edificatoria residua. La questione centrale concerneva il calcolo della volumetria disponibile dopo precedenti edificazioni, atti di sottomissione, frazionamenti e alienazioni dei terreni, nonché la rilevanza di costruzioni preesistenti e successivamente oggetto di modifiche, ampliamenti, abusi e condono edilizio.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha ritenuto infondata l'eccezione di carenza di interesse: pur non essendo sufficiente la mera vicinitas, l'appellante aveva dimostrato un concreto pregiudizio derivante dall'aumento del carico urbanistico e dai disagi alla viabilità, poiché l'unica strada di accesso alla sua abitazione era utilizzata anche dagli utenti dell'agriturismo e risultava inidonea a sopportare l'incremento del traffico. Nel merito, l'appello è stato accolto per difetto di istruttoria e di motivazione sulla corretta quantificazione della cubatura assentita. Il Comune aveva applicato un concetto di lotto originario in termini non previsti dalla legislazione urbanistica o dalla pianificazione e senza verificare adeguatamente le effettive possibilità edificatorie residue del lotto attuale. Il principio del lotto originario impone di considerare che la volumetria complessiva di un'area non si rigenera a seguito del frazionamento, ma non consente di ricostruire in modo ultroneo la consistenza originaria del fondo ignorando i successivi frazionamenti. In sede di riesercizio del potere, l'amministrazione dovrà verificare la volumetria effettivamente residua in rapporto all'estensione attuale del lotto, tenendo conto della volumetria già utilizzata, anche da costruzioni abusive successivamente sanate o condonate, e senza computare nuovamente i terreni già asserviti nel 1992, così da evitare duplicazioni della capacità edificatoria. La sentenza del TAR è stata riformata e il ricorso di primo grado è stato accolto nei limiti indicati, con annullamento dei titoli per i vizi istruttori e motivazionali. Le spese del doppio grado, comprese quelle della verificazione, sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 16 NTA del PRG del Comune

  La disposizione impone di considerare il vincolo di asservimento e di inedificabilità dei terreni rilevanti ai fini del calcolo della capacità edificatoria.

• art. 52 NTA del PRG del Comune

  La disposizione disciplina l'indice di edificabilità applicabile alle attrezzature agricole; il giudice ha rilevato che gli atti di sottomissione avevano inizialmente riportato un indice errato.

• art. 95, comma 3, c.p.a.

  È stato applicato per disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti di una proprietaria interessata.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione della causa nell'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato.

• Adunanza Plenaria n. 22/2021

  La mera vicinitas non basta a fondare l'interesse a impugnare un titolo edilizio; occorre dimostrare uno specifico e concreto pregiudizio, ritenuto sussistente nel caso esaminato.

Massime di principio

• La mera vicinitas non è sufficiente a dimostrare l'interesse a impugnare un titolo edilizio: il proprietario confinante deve allegare e provare uno specifico pregiudizio concreto, quale l'aggravamento del carico urbanistico e dei disagi alla viabilità di accesso alla propria abitazione.
• Nel rilascio di nuovi titoli edilizi, il Comune deve verificare e motivare la capacità edificatoria effettivamente residua del lotto attuale, considerando la volumetria già utilizzata sull'area e senza fondare il calcolo su una ricostruzione meramente astratta o ultronea del lotto originario.
• Il frazionamento e la successiva alienazione di un fondo non rigenerano la volumetria già consumata: la capacità edificatoria complessiva dell'area resta invariata e deve essere distribuita considerando quanto già costruito prima del frazionamento.
• Ai fini del calcolo della capacità edificatoria residua devono essere considerate anche le costruzioni abusive successivamente oggetto di sanatoria o condono, quando abbiano impegnato in tutto o in parte l'indice di fabbricabilità dei terreni.
• I terreni già asserviti a una precedente edificazione non possono essere nuovamente computati per il calcolo di successive capacità edificatorie, poiché ciò determinerebbe una duplicazione delle volumetrie assentibili e consentirebbe di eludere gli indici urbanistici mediante frazionamenti e alienazioni successive.

Come è indicizzato