Sentenza n. 1732/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La parte ricorrente ha impugnato la comunicazione comunale di inefficacia della SCIA e il connesso ordine di non proseguire i lavori. Il primo motivo deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 9-bis, comma 1-bis, 3, 23-ter, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001, dell’art. 135, comma 2, e dell’art. 145 della l.r. Toscana n. 65/2014, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento, erroneità, difetto di presupposto, genericità, illogicità, contraddittorietà e carenza di motivazione. In particolare, si contestava che il Comune avesse ritenuto non ammissibile il mutamento di destinazione d’uso perché riferito a un immobile oggetto di condono edilizio, senza considerare che il condono riguardava principalmente il frazionamento e il piano superiore, mentre l’unità interessata dalla SCIA sarebbe rimasta invariata; si sosteneva inoltre che il cambio di destinazione d’uso non costituisse automaticamente ristrutturazione edilizia e potesse rientrare nella manutenzione straordinaria, in assenza di incremento di volume, superficie o carico urbanistico. Il secondo motivo deduceva violazione delle NTA del Piano Operativo comunale, del Regolamento edilizio e dell’art. 145 della l.r. n. 65/2014, oltre ai medesimi vizi di eccesso di potere. La parte ricorrente contestava le ulteriori carenze indicate dal Comune, relative all’accesso dalla pubblica via, ai requisiti igienico-sanitari e di aeroilluminazione, all’evacuazione di fumi e vapori, allo smaltimento delle acque reflue e alla protezione e riservatezza dell’utenza; sosteneva che tali profili fossero stati chiariti dal tecnico di parte e potessero essere superati mediante integrazioni o adeguamenti progettuali.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso, compensando integralmente le spese. Ha preliminarmente ricostruito il contrasto giurisprudenziale sulla possibilità di eseguire nuovi interventi su immobili oggetto di condono, anche alla luce dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001 e della sentenza della Corte costituzionale n. 86/2026. Il Collegio ha ritenuto che, sui manufatti condonati, siano ammissibili gli interventi di manutenzione e conservazione dell’esistente, compresa la demo-ricostruzione fedele, purché rispettino l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, mentre eventuali benefici edilizi ulteriori sono ammessi solo se previsti da una specifica disposizione legislativa. Applicando tali criteri, il TAR ha ritenuto fondato il primo motivo, affermando che l’intervento oggetto della SCIA, consistente nel mutamento da commerciale a residenziale con opere minori, senza incremento del volume complessivo o della superficie totale, rientrava nella manutenzione ordinaria, straordinaria o nella ristrutturazione conservativa e non era precluso dal precedente condono. Tuttavia, l’atto impugnato era plurimotivato e il giudice ha quindi esaminato l’ulteriore autonoma ragione relativa alle carenze documentali e progettuali. Tale censura è stata ritenuta infondata: le integrazioni e controdeduzioni del tecnico di parte erano state presentate il 28 gennaio 2026, dopo l’adozione dell’atto del 31 dicembre 2025, e non potevano essere utilizzate per valutare retroattivamente la completezza della SCIA. Gli elementi necessari dovevano essere presenti nella documentazione allegata alla SCIA al momento della sua presentazione. Poiché era sufficiente la persistente legittimità di una delle autonome ragioni poste a fondamento dell’atto plurimotivato, il ricorso è stato rigettato, con assorbimento delle ulteriori censure.

Norme richiamate

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

  La disposizione è stata considerata nel quadro del contrasto giurisprudenziale sulla rilevanza del condono nella determinazione dello stato legittimo; il Collegio ha ritenuto comunque decisivo il limite derivante dalla natura eccezionale del condono e dalla necessità che gli interventi successivi conservino l’integrità e la funzionalità dell’immobile.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Le categorie della manutenzione ordinaria, della manutenzione straordinaria e della ristrutturazione conservativa comprendono interventi ammissibili su immobili oggetto di sanatoria straordinaria quando non alterino il volume complessivo o la superficie totale e siano diretti alla conservazione dell’esistente.

• art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. 380/2001

  Il mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso di una singola unità immobiliare può essere realizzato, nel caso concreto, senza incremento del volume o della superficie complessiva, purché siano rispettate le ulteriori prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

• art. 145 l.r. Toscana n. 65/2014

  L’obbligo di collaborazione procedimentale non impone all’amministrazione di considerare integrazioni documentali prodotte dopo l’adozione dell’atto impugnato; le carenze della SCIA devono essere colmate con la documentazione necessaria già al momento della presentazione.

• art. 20, comma 3.1, NTA del Piano Operativo del Comune di Firenze

  La disposizione è stata richiamata dal Comune quale parametro relativo all’insediamento della destinazione residenziale in un’unità commerciale al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via; il TAR non ha deciso autonomamente nel merito tutti i relativi profili, ritenendo sufficiente la ragione concernente la carenza documentale.

• art. 41 del Regolamento edilizio del Comune di Firenze

  È stato richiamato con riguardo ai requisiti di aeroilluminazione dei locali soggiorno e cucina; la verifica non è stata ritenuta superabile mediante documentazione prodotta successivamente all’atto impugnato.

• art. 37, comma 4, del Regolamento edilizio del Comune di Firenze

  È stato richiamato in relazione ai requisiti di protezione e riservatezza dell’utenza rispetto all’affaccio diretto sulla pubblica via; il relativo esame è rimasto assorbito o comunque non decisivo.

• art. 3 l. 241/1990

  È stato invocato dalla parte ricorrente in relazione al difetto di motivazione, ma il TAR ha rigettato il ricorso sulla base dell’autonoma ragione della carenza documentale della SCIA.

Massime di principio

• Sugli immobili oggetto di condono edilizio sono ammissibili gli interventi di manutenzione e conservazione dell’esistente, compresa la demo-ricostruzione fedele, purché siano tutelate l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, in continuità con il precedente uso del territorio.
• Il condono edilizio non consente, in assenza di una specifica previsione legislativa, il riconoscimento generalizzato di benefici edilizi ulteriori, quali incrementi volumetrici o interventi estranei alla conservazione dell’esistente; le deroghe devono essere espressamente previste dalla legge e perseguire finalità predeterminate.
• Un mutamento di destinazione d’uso accompagnato da opere minori, che non comporti incremento del volume complessivo o della superficie totale dell’organismo edilizio e rientri nella manutenzione o nella ristrutturazione conservativa, non è precluso per il solo fatto che l’immobile sia stato oggetto di condono.
• In presenza di un provvedimento plurimotivato fondato su ragioni autonome e indipendenti, l’annullamento è possibile solo se risultano illegittime tutte le ragioni poste a fondamento dell’atto; la persistente legittimità anche di una sola motivazione è sufficiente a sostenerne la validità.
• Le integrazioni documentali prodotte dopo l’adozione del provvedimento di inefficacia della SCIA non possono sanare retroattivamente le carenze della segnalazione: la documentazione necessaria deve essere completa al momento della presentazione della SCIA.

Come è indicizzato