Cassazione Civile, Ordinanza n. 9887/2021 del 15/04/2021

Esito

La controversia

Due promissari acquirenti convennero il promittente venditore chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà di un immobile promesso in vendita, deducendo di averne pagato l’intero prezzo e che il venditore rifiutava di stipulare il definitivo. Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 5559/2015, rigettò la domanda, ritenendo non dimostrati la regolarità urbanistica dell’immobile, il pagamento del corrispettivo e il rifiuto di stipulare. In appello, gli acquirenti lamentarono anche l’omessa pronuncia sulla domanda di risoluzione e chiesero la restituzione di Euro 120.000,00, o una somma da liquidarsi equitativamente. Il venditore chiese il rigetto dell’appello e, in via propria, l’accertamento dell’inadempimento degli acquirenti e la risoluzione del preliminare. La Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 868/2019 depositata il 16 aprile 2019, accolse parzialmente l’impugnazione degli acquirenti, dichiarò risolto il preliminare e condannò il venditore a restituire Euro 80.000,00 versati in acconto. Il venditore propose ricorso per cassazione con due motivi: con il primo denunciò violazione della L. n. 47/1985, art. 40, sostenendo che la documentazione urbanistica potesse essere prodotta al momento del definitivo e contestando che la mancanza di regolarità urbanistica giustificasse la risoluzione; con il secondo denunciò nullità per violazione dell’art. 112 c.p.c. e violazione dell’art. 1453 c.c., sostenendo che la Corte d’Appello avesse ricavato l’inadempimento da un fatto non posto a fondamento della domanda, avesse valorizzato la regolarità urbanistica benché la domanda ex art. 2932 c.c. non fosse stata riproposta in appello e non avesse considerato che il preliminare menzionava una domanda di sanatoria edilizia presentata il 30 settembre 1988.

La decisione

La Cassazione ha respinto il ricorso. Ha preliminarmente disatteso l’eccezione secondo cui la sentenza d’appello sarebbe passata in giudicato nei confronti di uno degli appellanti, rilevando che il ricorso gli era stato notificato presso il difensore del giudizio d’appello e che, nonostante l’erronea indicazione della sua qualità di erede, la notificazione aveva raggiunto il suo scopo; ha inoltre riconosciuto il litisconsorzio necessario tra tale parte e gli altri controricorrenti. Esaminati congiuntamente, i due motivi sono stati ritenuti infondati: la Corte d’Appello aveva correttamente considerato valido il preliminare, poiché la nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 per la mancata indicazione del titolo edilizio riguarda i contratti traslativi e non quelli a efficacia obbligatoria. Ciò non rendeva però irrilevante la mancata prova della regolarità urbanistica ai fini della risoluzione: la Corte territoriale aveva accertato che l’irregolarità impediva la stipula del definitivo e aveva quindi ravvisato nel comportamento del promittente venditore un inadempimento grave e solutoriamente rilevante, prevalente ed esclusivo rispetto a quello imputato agli acquirenti. La Cassazione ha condannato il ricorrente alle spese del giudizio, liquidate in Euro 5.600,00 per compensi, oltre spese forfettarie del 15%, Euro 200,00 per esborsi e accessori di legge, e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Pur ritenendo valido il contratto preliminare, ha escluso – in linea, anche in questo caso, con la giurisprudenza di questa Corte: Cass. 19/09/2019, n. 23388; Cass. 30/11/2007, n. 25050 – di poter adottare una decisione ex art. 2932 c.c., in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio sugli estremi della concessione edilizia, ma ha negato l’irrilevanza della mancanza di prova circa la regolarità urbanistica dell’immobile e dell’esistenza della prescritta documentazione alternativa.

  Il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. presuppone che nel preliminare o in un documento successivamente prodotto in giudizio sia presente la dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio richiesta dalla disciplina urbanistica; l’assenza della documentazione non determina, di per sé, la nullità del preliminare, ma impedisce la pronuncia costitutiva.

• L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40

  la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili edificati senza la necessaria concessione edificatoria, trova, infatti, applicazione, in caso di mancata indicazione negli atti ivi previsti degli estremi del titolo abilitativo, ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita

  La nullità prevista dall’art. 40 per la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo riguarda gli atti con effetti traslativi e non si estende al preliminare di vendita, che ha efficacia obbligatoria.

• art. 1455 c.c.

  Al contrario, ha giudicato che il comportamento del promittente alienante integrasse gli estremi di un inadempimento solutoriamente rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c..

  La mancata dimostrazione della regolarità urbanistica, quando impedisce la stipula del definitivo, può integrare un inadempimento del promittente venditore di gravità sufficiente a giustificare la risoluzione del preliminare.

• art. 112 c.p.c.

  Anzichè in proprio, ad B.A. è stato notificato il ricorso in quanto erede di D.M.R.. E’ vero che B.A. non ha svolto attività difensiva in questa sede, non avendo proposto controricorso, ma questo non implica che la sentenza di appello sia passata in giudicato nei suoi confronti: tra B.A. e gli eredi D.M. ricorre pacificamente un litisconsorzio necessario.

  La Corte non enuncia un principio interpretativo dell’art. 112 c.p.c. nel decidere la censura di ultrapetizione; la questione è respinta nel quadro della valutazione complessiva dei motivi, mentre il passaggio riportato concerne la distinta eccezione processuale sul giudicato e il litisconsorzio necessario.

• art. 1453 c.c.

  Trovandosi di fronte alla denunciata ricorrenza di inadempimenti reciproci – quella rivolta agli appellanti per non aver corrisposto l’intero corrispettivo, quella dell’appellato per avere promesso in vendita un immobile abusivo e non commerciabile – la Corte d’Appello ha giudicato non solo prevalente, ma ricorrente esclusivamente l’inadempimento del promittente alienante, giacchè la mancata dimostrazione della regolarità urbanistica del bene impediva ed impedisce la stipula del contratto definitivo.

  Nel valutare le contrapposte allegazioni d’inadempimento ai fini della risoluzione, è rilevante individuare quale condotta abbia impedito la stipula del definitivo; nel caso deciso, la mancanza di prova della regolarità urbanistica ha condotto ad attribuire l’inadempimento esclusivamente al promittente alienante.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• La nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 per la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo edilizio si applica ai contratti con effetti traslativi, non al preliminare di vendita, che produce effetti obbligatori.
• La validità del preliminare non comporta che la regolarità urbanistica dell’immobile sia irrilevante ai fini della sua esecuzione o della risoluzione: la mancanza della dichiarazione urbanistica richiesta può impedire la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., mentre un’irregolarità che impedisca la stipula del definitivo può costituire inadempimento solutoriamente rilevante.
• L’esclusione della risoluzione del preliminare per difformità urbanistiche è circoscritta ai casi in cui le difformità non siano tanto gravi da precludere la pronuncia di trasferimento coattivo; occorre distinguere l’abuso primario, relativo a immobili edificati o resi abitabili senza concessione, dall’abuso secondario, relativo a modifiche o mutamenti di destinazione d’uso di una parte di un’unità immobiliare preesistente.

Come è indicizzato