Cassazione Civile, Ordinanza n. 00638/2025 del 10/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale. La società locatrice aveva chiesto il risarcimento dei danni arrecati all'immobile dalla conduttrice alla cessazione del rapporto, oltre al ristoro per la perdita di chance derivante dall'impossibilità di locare il bene a terzi. In primo grado la domanda principale della conduttrice era stata accolta quanto all'indennità di avviamento commerciale, mentre la riconvenzionale della locatrice era stata accolta solo in parte con condanna al pagamento dell'indennità di occupazione e rigetto del resto. In appello la locatrice aveva censurato il rigetto della domanda risarcitoria. In cassazione ha proposto tre motivi: 1) violazione degli artt. 1367 e 1590 c.c. per erronea interpretazione della clausola contrattuale con cui la conduttrice dichiarava di aver esaminato i locali e di averli trovati in buono stato e adatti all'uso, clausola che la ricorrente riteneva idonea a provare la consegna del bene in buono stato e comunque non meramente di stile; 2) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria e incomprensibile, perché la Corte d'appello aveva ritenuto la clausola solo sommaria e insufficiente a far operare la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., ma al tempo stesso aveva affermato che da essa risultava la buona manutenzione del bene; inoltre aveva ricondotto a normale deterioramento anche danni specifici rilevati dalla CTU; 3) violazione degli artt. 1167, 1588, 1590 e 2697 c.c. per avere la Corte territoriale addossato alla locatrice un onere probatorio impossibile, nonostante documentazione fotografica, CTU e perizia giurata dessero conto di un grave degrado dell'immobile, e per avere escluso la rinnovazione della CTU.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo, ritenendo che la motivazione della sentenza d'appello fosse intrinsecamente contraddittoria e non consentisse di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dal giudice di merito. In particolare, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata da un lato valorizzava la clausola contrattuale come indicativa della consegna del bene in buono stato e adatto all'uso pattuito, dall'altro negava che la stessa fosse idonea a fondare la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., con un ragionamento antinomico. Tale vizio di motivazione è stato qualificato come rilevante ex art. 132, n. 4, c.p.c. e deducibile in cassazione ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. L'accoglimento del secondo motivo ha comportato l'assorbimento degli altri due. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1367 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere una lettura utile della clausola contrattuale; la Corte non si sofferma nel merito della sua applicazione perché accoglie il ricorso per vizio motivazionale

• art. 1590 c.c.

  richiamato per la disciplina della riconsegna del bene locato e della presunzione sul buono stato del bene; la Corte evidenzia che la sentenza impugnata è contraddittoria nel rapporto tra clausola contrattuale e operatività della presunzione

• art. 1588 c.c.

  richiamato quale base della domanda risarcitoria del locatore per i danni arrecati dal conduttore al bene locato

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di riparto dell'onere della prova sul deterioramento e sulla sua imputabilità all'uso non conforme

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la motivazione della sentenza di appello, pur graficamente esistente, è stata ritenuta intrinsecamente contraddittoria e quindi affetta da nullità

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  è il vizio processuale utilizzato per censurare in cassazione la nullità della sentenza per motivazione inesistente o contraddittoria

• art. 1167 c.c.

  richiamato nel terzo motivo di ricorso, ma non esaminato nel merito per assorbimento

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma sul procedimento camerale di trattazione del ricorso in cassazione

• art. 1590, comma 2, c.c.

  presunzione di riconsegna del bene in buono stato, ritenuta al centro del ragionamento contraddittorio del giudice di appello

Massime di principio

• In tema di locazione, una clausola con cui il conduttore dichiari di aver esaminato l'immobile e di averlo trovato in buono stato può assumere rilievo probatorio sulla consegna del bene, ma il giudice deve spiegare coerentemente in che misura essa incida sull'operatività della presunzione prevista dall'art. 1590, comma 2, c.c.
• La motivazione è nulla ex art. 132, n. 4, c.p.c. quando, pur formalmente esistente, sia intrinsecamente antinomica e non consenta di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dal giudice di merito.
• Nel giudizio per danni da deterioramento dell'immobile locato, il giudice deve verificare in modo non contraddittorio il rapporto tra stato del bene alla consegna, uso pattuito e causa del degrado, evitando di porre a carico del locatore un onere probatorio incompatibile con gli elementi acquisiti in causa.
• Se il primo motivo accolto determina l'annullamento della decisione impugnata, restano assorbite le ulteriori censure non più necessarie alla definizione della controversia.

Come è indicizzato