Cassazione Civile, Sentenza n. 14528/2024 del 24/05/2024

Esito

La controversia

Caldarulo aveva convenuto in Tribunale le Negrino chiedendo la declaratoria di nullità parziale della vendita della proprietà superficiaria (28/05/2009) per violazione del vincolo di prezzo massimo previsto per gli immobili di edilizia agevolata e la ripetizione della parte di prezzo pagata in eccedenza (importo richiesto €161.178,25). Il Tribunale e la Corte d'appello avevano dato ragione a Caldarulo. In cassazione le Negrino hanno prodotto fatti sopravvenuti (domande di affrancazione presentate nel 2019 e 2023, determina dirigenziale del 2/01/2024 e atto di affrancazione dell'1/02/2024) chiedendo che, a seguito dell'affrancazione, il diritto della controparte alla ripetizione fosse estinto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato la cessazione della materia del contendere per sopravvenuta estinzione del diritto di Caldarulo a pretendere la ripetizione della differenza di prezzo, avendo le alienanti promosso e perfezionato la procedura di affrancazione del vincolo di prezzo (procedura ammissibile anche retroattivamente secondo la disciplina introdotta dal d.l. 119/2018, art. 25‑undecies). In particolare il giudice di legittimità ha ritenuto ammissibile la produzione in cassazione dei documenti relativi a fatti sopravvenuti che incidono sulla procedibilità/proseguibilità del ricorso e che, conclusasi positivamente la procedura amministrativa di affrancazione, la pretesa di ripetizione della differenza è estinta ai sensi dell'art. 31 comma 49‑quater (come novellato). La Corte ha peraltro precisato i principi applicabili nel caso in cui non fosse intervenuta l'affrancazione (nullità parziale della clausola di prezzo e diritto del venditore alla ripetizione integrale dell'eccedenza, senza limitazione automatica ai soli costi di affrancazione; mancata configurabilità della preclusione per violazione del buon costume senza prova dello scopo antisociale). Le spese seguono la soccombenza virtuale.

Norme richiamate

• art. 35 legge 30/12/1971 n. 865

  Stabilisce il regime di prezzo massimo per le unità di edilizia agevolata; la Corte ha richiamato la sua natura imperativa e la funzione pubblicistica del vincolo che, in mancanza di rimozione, segue il bene come onere reale.

• d.P.R. n. 380/2001

  Recepisce il carattere imperativo del vincolo e sancisce la nullità delle pattuizioni lesive del regime vincolistico del prezzo; la Corte ha confermato che la clausola di prezzo difforme è parzialmente nulla e sostituibile di diritto.

• legge n. 448/1998

  art. 31, commi 49‑bis e 49‑quater (come modificati e sostituiti)

  Il comma 49‑bis e il comma 49‑quater disciplinano la procedura di affrancazione del vincolo e gli effetti processuali: in pendenza di rimozione i contratti producono effetti limitati alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato; l'affrancazione estingue la pretesa di rimborso della differenza.

• d.l. n. 119/2018 convertito (art. 25‑undecies)

  art. 25‑undecies d.l. n. 119/2018 (conv. L. 136/2018)

  Ha esteso la facoltà di promuovere l'affrancazione a tutti gli interessati (anche agli alienanti), consentendo la procedura anche con riferimento a cessioni anteriori al 13/7/2011; la Corte ha ritenuto applicabile retroattivamente ed idonea ad estinguere la pretesa di ripetizione se perfezionata.

• d.l. n. 70/2011 convertito (art. 5, comma 3‑bis)

  art. 5, comma 3‑bis d.l. 70/2011 (conv. L. 106/2011)

  Norma richiamata nel quadro che ha introdotto il regime rimuovibile del vincolo; la Corte ne ha evidenziato la rilevanza storica per la disciplina delle rimozioni.

• d.l. n. 77/2021 convertito (art. 22‑bis)

  art. 22‑bis d.l. n. 77/2021 (conv. L. 108/2021)

  Ha introdotto limiti e termini procedurali al corrispettivo di affrancazione; richiamata come elemento del quadro normativo vigente.

• Cassazione e Corte Costituzionale (giurisprudenza richiamata)

  es. Corte Cost. sent. n. 210/2021; Cass. Sez. U, sent. n. 18135/2015; Cass. Sez. U, sent. n. 21348/2022

  La giurisprudenza ha chiarito che il vincolo del prezzo segue il bene fino a rimozione, che la procedura di affrancazione può avere efficacia retroattiva e che le modifiche normative (d.l. 119/2018) sono costituzionalmente ammissibili; tali decisioni sono state utilizzate per interpretare la proseguibilità del giudizio dopo fatti sopravvenuti.

Massime di principio

• Se, durante il giudizio che domanda la ripetizione del prezzo eccedente per violazione del vincolo di prezzo massimo, interviene e si perfeziona la procedura di affrancazione (ai sensi dell'art. 25‑undecies d.l. 119/2018 e art. 31 L. 448/1998), il diritto dell'acquirente a ottenere la differenza si estingue e il giudizio deve essere dichiarato cessato per sopravvenuta mancanza di interesse.
• La produzione in cassazione di documenti relativi a fatti sopravvenuti è ammissibile quando tali fatti incidono sulla proponibilità, procedibilità o proseguibilità del ricorso (art. 372 c.p.c.); il giudice di legittimità verifica anche il concreto interesse ad avvalersi della nuova disciplina retroattiva.
• In assenza di affrancazione, la clausola di prezzo difforme dal tetto di legge è parzialmente nulla per contrasto con norma imperativa e deve essere sostituita di diritto con il prezzo massimo previsto dalla convenzione originaria (nullità parziale e sostituzione automatica).
• La mera circostanza che l'acquirente abbia potuto beneficiare di una differenza di prezzo non implica automaticamente la preclusione alla ripetizione per violazione del 'buon costume': per negare la restituzione occorre dimostrare uno scopo antisociale o truffaldino concretamente provato.
• La questione dei costi di affrancazione non limita automaticamente la misura della ripetizione: se non è perfezionata l'affrancazione, la ripetizione può coprire l'intero importo eccedente; la rilevanza dei costi di affrancazione va dedotta e provata tempestivamente nel processo.
• Gli accordi interni tra pluriproprietari (es. tra coniugi ex‑acquirenti) sulla ripartizione del prezzo non incidono sul diritto di ripetizione esercitabile dalla persona divenuta proprietaria esclusiva nei confronti del venditore.
• Non costituisce abuso del diritto, di per sé, l'utilizzo lecito degli strumenti normativi (affrancazione) per liberare il bene dal vincolo e quindi valorizzarlo: il comportamento che porta all'affrancazione è legittimo salvo comprovata sproporzione o scopo illecito.