Sentenza del 07/12/2018 n. 12465 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore degli immobili ceduti, sostenendo che l'Ufficio avesse determinato il maggior valore imponibile facendo ricorso esclusivamente ai valori OMI, senza fornire ulteriori elementi probatori, motivazionali e concretamente attendibili idonei a dimostrare che il corrispettivo dichiarato fosse incongruo. I valori OMI, infatti, costituiscono indicazioni di natura statistica e non possono, da soli, fondare la presunzione di un maggior valore di cessione.

La decisione

La rideterminazione del valore di cessione è stata ritenuta illegittima perché basata soltanto sui valori OMI e priva di ulteriori elementi specifici e individualizzanti capaci di corroborare la presunzione dell'Ufficio. L'Amministrazione finanziaria deve quindi fornire una motivazione concreta e una prova ulteriore, riferita alle caratteristiche effettive dell'immobile e dell'operazione, non potendo fondare l'accertamento su un mero scostamento dai valori medi di mercato.

Norme richiamate

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI hanno funzione indicativa e statistica; non costituiscono, da soli, una prova sufficiente del maggior valore di un immobile né possono fondare automaticamente una rettifica.

• Principi di derivazione comunitaria in materia di accertamento del valore normale

  La presunzione di maggior valore deve essere supportata da elementi oggettivi, specifici e verificabili; il solo ricorso a valori medi o astratti non è sufficiente.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione e indirizzi dell'Amministrazione finanziaria

  L'accertamento fondato sul valore normale richiede una motivazione rafforzata e ulteriori elementi probatori oltre ai dati OMI, come caratteristiche dell'immobile, ubicazione, stato di conservazione, comparabili effettivi e condizioni della compravendita.

Massime di principio

• I valori OMI sono presunzioni semplici o indicatori di mercato e non dimostrano automaticamente che il prezzo dichiarato sia inferiore a quello effettivo.
• Un accertamento immobiliare basato esclusivamente sullo scostamento dai valori OMI è generalmente censurabile per carenza di motivazione e di prova.
• L'Amministrazione deve indicare elementi ulteriori, specifici e attendibili che colleghino il valore stimato alle concrete caratteristiche dell'immobile e dell'operazione.
• Il contribuente può contestare la rettifica evidenziando le differenze tra l'immobile accertato e i dati medi OMI, nonché eventuali condizioni particolari che giustifichino il prezzo dichiarato.
• La presenza di ulteriori elementi probatori non rende automaticamente legittimo l'accertamento: tali elementi devono essere pertinenti, verificabili e adeguatamente illustrati nell'atto.